【案情回放】

　　商铺定位与宣传不符业主起诉开发商

　　原告：卢某

　　被告：某公司

　　原告欲投资购买商铺以收取租金。位于深圳市罗湖区的某广场是被告开发的商铺。2002年，被告在某广场推向市场时，在报纸的广告及售楼书广告上宣传将把该广场打造成礼品玩具市场，并宣传该礼品玩具市场具有专业性强、投资少、收益高的优势。2002年8月18日，原、被告签订了买卖某广场第2层K012号铺位的认购书，备注由被告采取返租的形式向原告一次性返还3年租金即房屋总款的24%(含税)。

　　2002年9月24日，双方签订正式的《深圳市房地产买卖合同(预售)》，约定原告购买被告开发的某广场第2层K012号铺位，建筑面积31.14平方米，总价款人民币1890968元；合同签订当日付全部楼款的50%，2002年10月20日前付完剩余的50%楼款。合同第二十二条第二款还约定了售楼广告、售楼书、样板房视为合同的组成部分，卖方即被告应当承担相应的义务。后原告于2002年分4次向被告支付铺位的价款合计人民币567708元，其余购房款原告至今未支付。

　　某广场于2003年7月4日竣工后投入使用，但并非是专门的礼品玩具市场，而是专门的布匹批发市场。原告认为，被告违反合同约定，将某广场由承诺的礼品玩具专业市场变成布匹专业市场，未采取措施保证市场的租赁收益，致使原告的投资收益较预期目标大为减少，根本不能实现原告在签订合同时所追求的将所购商铺出租用于礼品玩具专业市场的目的及获得较投资服装布匹等传统市场高得多的商业收益的合同目的，故原告起诉至罗湖区人民法院，要求解除双方签订的房地产买卖合同(预售)，并要求被告返还原告已支付的购房款及相应利息。

　　【裁判理由及结果】

　　解约条件不成立 原告诉求被驳回

　　罗湖区人民法院经审理认为，原、被告双方签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》，是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告就某广场所作的销售广告和宣传资料应当视为要约邀请。但是，由于被告大量宣传将某广场打造成专业的礼品玩具市场，而某广场最终投入市场时却是专门的布匹批发市场，被告有违诚实信用原则，损害了购房者的信赖利益，构成违约。

　　原告在起诉状中陈述其购买商铺的合同目的是收取租金收益，也就是说，原告购买商铺的合同目的并非用于经营礼品玩具。那么，无论某广场是作为礼品玩具市场，还是作为布匹批发市场，都不影响原告将商铺用于收取租金收益这一合同目的的实现。原告主张礼品玩具市场商铺的租金收益要大大高于布匹批发市场商铺的租金收益，但原告对该主张并未举证证明，法院不予采纳。事实上，某广场的商铺是由被告以返租的形式予以整体承租，某广场的市场定位并不影响到租金收益的高低。而且，原告未按照双方合同约定付清房款，被告因而未将商铺交付原告使用，因此，无论某广场是作为礼品玩具市场还是布匹批发市场，原告都无法取得商铺，更谈不上收取租金收益。这是由于原告自身未按约定支付房款造成的，而非由于被告改变某广场的市场定位造成。因此，原告以合同目的不能实现为由诉请解除买卖合同，与事实不符，法院不予支持。

　　退一步讲，即使由于被告的违约导致了原告的合同目的无法实现，原告因此具备行使合同法第九十四条所规定的单方行使合同解除权的权利，原告的解除权也应当在合理期限内行使。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，该合理期限为1年，逾期不行使则解除权消灭。某广场从2003年7月份推向市场时其市场定位就是布匹批发市场而非礼品玩具市场，原告在2年多以后才以某广场市场定位变化为由诉请解除买卖合同，已远远超过解除权行使的期限，解除权已经消灭，原告关于解除合同的诉讼请求缺乏法律依据，法院不予支持。

　　综上所述，被告未将某广场打造成礼品玩具市场，构成违约。但是，被告的违约不足以导致原告收取租金收益这一合同目的无法实现，原告无法收取租金收益是由于其未付清房款因而未取得商铺所致。而且，原告诉请解除买卖合同也超过了解除权行使的期限。据此，法院依法判决驳回原告的诉讼请求。

　　一审判决后，原告不服上诉至深圳市中级人民法院，二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。

　　【法官手记】

　　合同不能随意解除

　　近年来随着居民投资意识的提高，但投资必定存在风险，因此，投资购买商铺或住宅时应当树立风险意识。

　　我国合同法第九十三条、九十四条对行使合同解除权的条件做了专门规定。同时，行使合同解除权，还必须在法律规定或当事人约定的期限内行使。

　　那么，实践中有哪些情况才符合合同法定解除条件呢？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同。

　　此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房预售合同约定售楼广告、售楼宣传资料等是合同的组成部分，或者合同虽未将售楼广告、售楼宣传资料等约定为组成部分，但广告、宣传资料等对楼盘规划范围内的房屋以及配套设施所作的描述明确、具体，而开发商所交付的房屋未达到售楼广告、售楼宣传资料所承诺或描述的标准时，买受人可要求开发商承担违约赔偿责任。实践中，在确定卖方违约赔偿责任时，一般情况下，由法院委托专业机构对广告说明和允诺与实际不符部分进行评估，差价部分，按照买受人所购房屋的建筑面积占开发商被批准销售的建筑面积的比例，由开发商赔偿差价损失给买受人；无法评估的，按照房屋总价款的1%-2%酌情给付违约金。此种情况构成根本违约致使买受人合同目的无法实现的，买受人也可以要求解除商品房买卖合同。

　　需要注意的是，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用条件是开发商与购房方之间发生的纠纷。若是二手房买卖纠纷，则不能适用该司法解释。(李春华)