五年前，张畅和林菲夫妻俩在北京购买了一套三居室住房，产权登记人是丈夫张畅。

　　2007年，张畅夫妇二人发生争吵，妻子林菲一气之下离家出走。张畅多处寻找无果。2007年10月，张畅遇到多年不见的大学同学李荣，将自己心中的不快以及夫妻矛盾如数讲给李荣。直至2008年初，林菲还是杳无音讯。

　　2008年9月，张畅找到李荣，声称自己的公司经营出现困难，想将房屋卖掉，如果李荣要买，价格可以再优惠。李荣觉得这套房屋的位置不错，价格也合适，于是当场就表示同意购买。一个月后，李荣结清了全部房款，张畅向李荣交付了房屋钥匙。双方一同办理了产权过户登记手续。之后李荣领取了房产证，并对新购买的这套房屋重新进行了装修。

　　然而，令张畅和李荣都意想不到的是：去年初，一直在外毫无消息的林菲突然回到了北京。她回到家却惊异地发现：老同学李荣竟住在这里！林菲经过了解才知道，丈夫张畅已经将他们的房屋出售给了李荣。林菲十分恼怒，立即找丈夫理论：“你怎么能趁我不在，背地里把咱们俩共有的房子卖了呢？”

　　对此丈夫张畅则表示：“错儿不在我。当时公司急于用钱，我有权处分房屋。”林菲只好又找到同学李荣，协商以原价购回该房屋，但李荣拒不同意。林菲于是寻求本报值班律师寻求帮助。 (文中当事人为化名)

　　律师解答

　　北京市盛峰律师事务所 钱学志 律师

　　擅自处分共有房屋行为无效

　　本案中，涉案房屋是张畅和林菲婚后购得，该房屋属于张畅和林菲的夫妻共同财产。对于共同财产的重大处分行为，夫妻应当在协商一致的基础上进行。处理重大财产要与配偶商量，不仅是道德上的要求，也是一种法定义务。尽管林菲离家出走，张畅寻妻未果，但毕竟尚未正式确认失踪或者死亡。因此，如果此时张畅私自处理夫妻共同财产，特别是房屋等重大财产，则侵犯了其配偶林菲的权利，应当认定该处分行为无效。

　　买房人不属善意第三人

　　本案中，第三人李荣购房支付了对价，房屋已登记过户，他取得了房屋产权。但之后林菲主张她并未同意售房，也不知情，李荣可否依据善意取得制度最后取得房屋产权，主要看他受让该房屋时是否为善意。李荣购房时对张畅夫妇的情况比较了解，也知道林菲离家出走。也就是说，李荣受让房屋时，明知共有人林菲不知情，张畅无权单独处分。李荣明知只有部分共有人即张畅一人同意的情况下受让房屋，不属于善意，侵犯了林菲的合法权益。林菲可主张房屋买卖合同无效，要求李荣退回该房屋。

　　律师答疑

　　找不到妻子就永远不能处分财产了吗？

　　本案中，设想妻子林菲长期下落不明，在未找到妻子之前，丈夫张畅难道就不能处分该房产吗？钱学志律师提示，根据《民法通则》、《民事诉讼法》及相关司法解释，“如果妻子林菲下落不明满四年，其丈夫张畅作为利害关系人，可以向人民法院申请宣告其死亡。如一年公告期满无人提出异议，人民法院应宣告林菲死亡。”

　　这时林菲的个人财产变为遗产开始发生继承。如果本案中丈夫张畅为林菲的唯一合法继承人，张畅因继承取得了该房产的全部所有权，即张畅可以独自处分该房屋，转让给李荣。

　　钱律师同时特别强调：“如果被宣告死亡的人重新出现，经人民法院撤销死亡宣告后，被撤销死亡宣告的人有权请求返还财产。但如果该财产确实已被善意的第三人合法取得的，第三人可不予返还。不过，依据继承法取得财产的公民或者组织，应当返还财产或者给予适当补偿，也就是说在这种情况下，丈夫张畅应对妻子林菲给予适当的补偿。”

　　在此钱学志律师也提醒广大购房者，在现实生活中，多种原因均可导致房屋共有关系的产生，如本案中夫妻在婚姻关系存续期间取得的房产；有劳动收人的家庭成员共同积蓄购买的房屋；两个或两个以上的人共同投资购买的或共同建造的房屋；两个或两个以上的人共同继承的或共同受赠的房屋等，均会出现房屋共有的情况。但很多中介公司对二手房买卖过程中材料审查及手续等把关不严，问题层出不穷。钱律师建议购房前先应对房屋产权状况进行调查，并注意征得交易房产全部产权人的书面同意。如最好要求售房夫妻双方当面签字，共同到房管部门办理产权过户手续；如果售房共有人无法同时到场，应要求出售方的其他共有人提供合法有效的委托手续，以避免不必要的法律纠纷。