春节刚过,“京11条”就应声落地!23日晚,北京市住房和城乡建设委等部门联合发布了北京版本的楼市调控十一条。

　　与此前发布的全国范围内“国11条”相比,北京版本则更具地方特色。北京大岳咨询公司总监陈民称,“京11条”最大的变化就是全面叫停了2008年底出台的购房优惠政策。

　　多位开发商表示,北京的政策大都是规范房地产市场的,并不会对房价产生明显影响,2010年房价会处于一个比较稳定的状态。业内专家则表示,如果政策执行到位,北京楼市的改革方向可能发展成类似于香港及新加坡的商品房与保障房分别发展的双轨制现象。

　　北京政策向来有风向标的意义,在“京11条”出台的同时,有消息透露广东的楼市调控政策也正在酝酿,不久将会问世。不过鉴于“京11条”出台后市场反应不一,专家认为“京11条”对各地示范效应有待时间验证。

　　“京11条”只是一个调控逗号

　　昨日,专家们在接受南方日报记者采访时都表示,“京11条”赶在3月市场回暖前出台,真是恰逢其时。

　　“在‘两会’前出台如此严厉的房地产调控措施,也可能预示着本次‘两会’已经对房地产定调———严厉政策调控。”21世纪不动产市场的一位分析师告诉记者。

　　链家副总裁林倩也认为,本次北京市出台的“京11条”发出一个明确的信号,仅就北京市场而言,已经没有任何优惠措施可言,调控已经开始。

　　在她可能来,“京11条”绝不是这一波调控政策的句点,而是一个逗号。“如果全国两会上还有指导性的意见出台,北京市无疑将会继续出台相关的细则。”

　　“房价问题已成为两会讨论的重点,政府选择在这一时期发布调控细则,是由于之前的‘国11条’政策效应渐淡化。”北京大学房地产研究所所长陈国强在接受记者采访时表示。

　　不过,林倩则认为,“如果‘国11条’确实对房地产市场起到了遏制作用,那么政府应该就不会再出台太严厉的新政策；但如果一段时间后没有见到效果,或是超过了政府的容忍度,地王依然频繁出现,舆论压力还是很大,那么一定会再出台新的调控政策。”

　　“限外令”或令高档楼盘跌价

　　“京11条”的“地方特色”主要体现在对今年各类政策性住房的两个50%。十一条指出:今年将增加住房建设用地供应,全市政府土地储备和一级开发投资不低于1000亿元。

　　除此之外,还有“加大政策性住房建设力度,调整住房建设用地供应结构”。“京11条”规定,2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。

　　北京中原地产市场研究部认为,如果今年市场上有一半以上土地为政策性住房用地,会使得商品房用地价格继续上涨,地王还会频繁出现。楼市发展方向将是商品房价格依然高企,而大部分北京居民依托政策性住房解决居住问题。

　　此外,限外令的恢复也是“京11条”的另一大特色。第六条政策指出:将严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。这是对外资购房的优惠政策首次明确取消,限外令的恢复将使得众多高档楼盘价格出现下调。

　　“限外令的恢复将对高端市场产生较大的影响。”林倩告诉记者,虽然国外买家在房地产市场中所占的份额不大,但是此前一直高涨的人民币升值预期造成了热钱的大量涌入,这些热钱的涌入只有股市和楼市两个通道。预计本次限外令的恢复也是为了人民币的升值“打预防针”。

　　实际上高端住宅的成交量在一二月份就有了一定的萎缩,专家认为,“京11条”细则对高端市场的影响会最终体现在全市商品房成交均价的下跌。