国务院颁布房产新政满月之际，在北京版、深圳版新政细则相继出台后，5月22日，福州版细则也随之出台。细则虽未对“家庭限购令”与“限制外地购房”等几项备受关注的条令作出相关规定，但细则提出实行严格的差别化住房信贷政策以及发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，给楼市调整留下了弹性空间，符合福州实际。细则是严厉一刀，还是温和举措？能否拨开当前楼市迷局？我们不妨解读看看。

　　政策解读

　　新政一：执行差别化信贷政策

　　今后福州购房将实行严格的差别化信贷政策。其中，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。商业银行还可以根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　解读：有效增加供给，房价或将回落

　　半岛国际营销总监张陈弟认为，本次市政府的通知文件延续了国务院的相关条文，在局部加以细化，注重平稳。当前的楼市成交量明显下降，已经是新政出台后的表现。国务院出台的新政应当是历次调整政策中目标最明确的，一方面抑制“不合理”的需求，另一方面增加住房的“有效”供给。如果政策能够得到严格的执行，那么对楼市的影响将很大，住宅将逐步回归到居住的本质属性，并大大地限制购买多套房作为投资品的现象。

　　群升国际营销总监郝先俊认为，福州细则主要是控制需求及加大保障房的供应方面的落地执行。若细则能严格执行，近期内，尤其是这两年房地产市场，住宅市场价格飞涨的情况不可能出现，另外，可能年底前价格会有一定的回落。

　　心家泊地产资深营销策划人小高表示，福州出台的新政细则对各种炒房、投机性购房行为起到一定限制作用，在一定程度上又增加了住房的有效供应，有效抑制恶意抬高房价的不法行为，将缓解福州楼市房价上扬过快的局面。

　　新政二：行政、信贷双管齐下

　　存在土地闲置及炒地行为的开发商，商业银行不得发放新开发项目贷款。

　　福州将利用税收调节住房消费和房地产收益，加强个人转让住房环节税收征管。重点清算和稽查定价过高、涨幅过快的房地产开发项目。

　　解读：投资和投机购房的数量将减少

　　国广一叶天知营销董事总经理陈少鸣表示，从涵盖土地出让，挂牌，规划配比，到保障房住宅的大量提供，严格的银行信贷条件，再到监督机制的完善等十三条福州楼市新政可以看出，政策对房地产上中下游都做了严格的要求。若新政得以有效贯彻，对平衡、健康、持续地发展福州房地产市场将起到有利的推动作用。

　　好邦机构总经理檀玉芳认为，福州细则出台后，楼市可能发生几大变化：投资和投机购房的数量趋于减少，市场观望情绪浓厚，需求更加理性，交易量放缓。福州开发商也将表现出两种心态：逆市提价心态和按兵不动心态。因此，购房者需要关注开发商的后市营销战略来决定是否要出手购房。

　　福州房地产专家刘福泉认为，福州出台的细则更具有针对性和可操作性。总体上看，福州细则在国务院“新国十条”政策精神的基础上，已经比较严厉，商品房的需求和成交量已受到一定的影响，地方政府不应再加码去打压抑制楼市的发展。

　　后市预测

　　细则相对柔和楼市将平稳过渡

　　福州的楼市随着新政细则的落地，首季房价涨幅回落，交易量出现了大幅度的回落，今年商品房供需将从以往的供小于求过渡到供需基本平衡。檀玉芳认为，福州目前出台的新政细则也没有对外地购房者贷款做出明确的限制，福州楼市真正的需求主要来自八县本地，外地购房者的需求量并不大，政策对于福州房地产的后市的冲击有限，楼市出现寒冬的可能性不大。

　　房产专家刘福泉在接受记者采访时表示，新政细则进一步加强了土地供应管理，没有直接用评标的方式取代拍卖方式出售国有土地使用权，评标在实际操作中一定会出现成本过高、交易时间过长等诸多问题，而且几个人的评标不会好于简单的货币评价导向。面对高房价，租赁市场的构建是十分重要的解决途径，是消化高房价的解决之道，而目前在构建住宅租赁市场方面，政府仍有很多工作要做。

　　细则链接

　　福州楼市新政细则13条

　　1.实行严格的差别化住房信贷政策。

　　2.发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

　　3.增加住房建设用地有效供应。

　　4.进一步加强土地供应管理。

　　5.优化住房供应结构。

　　6.加大普通商品住房市场供应。

　　7.加大各类保障性住房建设力度。

　　8.完善住房保障机制。

　　9.积极推进危旧房(棚屋区)改造。

　　10.建立由多部门参加的房地产市场秩序联合监管和执法工作机制。

　　11.进一步加强房地产市场统计分析和预测。

　　12.统一思想，提高认识。

　　13.明确工作职责，建立考核问责机制。本报记者 黄新伟