看空派

　　巨头出局之日全面见底之时

　　尽管2009年一开年，1月份成交数据甚为可喜，但楼市真正全面见底却尚未到来。

　　目前之楼市下滑，仍过于和风细雨，楼市的全面见底必将经一番水深火热的洗礼后方能到来———必然有一大批中小开发商倒下，甚至必须在几个大巨头倒闭重组后，楼市的新一轮上行发展才能由此生发。

　　回顾广州楼市发展20多年的历程，在江湖交椅上坐稳20强的地产开发商，只有为数不多的几个是从最早的楼市动荡中走来的。如今，街头上仍有一栋栋的烂尾楼，在20年的风吹雨打中老去。它们的沧桑将那曾经的生死搏击化作了平静的“墓志铭”。残酷的商业规则必然如此。

　　而在目前的楼市调整期中，当下显然正处于最残酷的生死关头之中。2008年，广州有309间房地产中介服务机构及375间分支机构退出市场舞台。据不完全统计，小开发商已有过半转手或者倒闭。这一年多的暴风雨，让一大批不谙商业生存法则的角色被淘汰。2009年，更深度的调整即将到来。这一年中，必然会有某些房地产巨头也将出局。当品牌开发商也重组倒闭，巨头神话也宣告结束的时候，楼市的全面见底才将真正来临。

　　商业世界里不会粉饰太平，它的考验对所有人都是平等的。神话与奇迹将在经历过暴风雨洗礼后的成功者嘴里道出，而当初，它的残酷，只有当事人知道。

　　去年，“下金蛋”的中华广场转手；接二连三不利于大集团的退地传闻……这些或仅为暴风雨之前夕。2009年，是否将有更刺激的消息传出？我们拭目以待。

　　中间派

　　触底两大节点———今年5月？明年初？

　　楼市的底就如女人的心一样难测。如果谁真的能准确预计到底在哪里、何时会见底，估计他(她)也会像美女甚至巴菲特一样，有人排队等着约吃饭，且心甘情愿地买单。

　　正如美女多难追也有人追、巴菲特多难约也有人要约一样，楼市的底难测也得要测。特别是那些手头上有点钱、正准备买房的人，自己要看看楼市何时触底，还要看看别人预测何时触底。如果真能抄底成功，省下来的钱动辄几万元，甚至十来20万元，那等于中了一次大彩票！在股票仍缩水大半、年终奖大幅缩水甚至渺无影踪、工资增长无望的时候，能省十来20万元，何妨花时间来自己猜猜何时触底，又何妨听听我的触底意见？

　　在卖方市场，判断何时触底，供求关系是重要的因素，甚至于地价、建安成本这些也是考虑的因素之一。但进入到买方市场之后，这些再也不是重要的因素了，重要的是买家的信心。买家信心从何而来？经济环境！对国内及全球经济环境的预判，基于经济环境下的收入、房价变化的预判。只有国内甚至全球经济环境的基本面好转，市民对未来经济环境的预判从悲观转向谨慎乐观甚至乐观，对未来收入、房价持上升观点占市场主流时，楼市才会触底。反之，则会继续走向下滑的深渊。

　　基于这一核心观点，可以预测，如果广州楼市能够阶段性触底，那么节点只会有两个：一个在今年5月，另一个在明年初。

　　无论哪一个节点，主要还是和金融海啸有关(广州甚至珠三角以外向型经济为主，全球经济对其影响甚于国内经济，广州以及珠三角城市从拉动内需中获益不大)。早在去年底，《货币战争》作者宋鸿兵就预测“2009年夏天，第二波金融海啸将爆发，且强度是第一波的三倍”。面对欧美大型银行近期股价暴跌，香港金融管理局总裁任志刚也在日前举行的外汇基金业绩发布会上警告说，第二波金融海啸正在形成，由于新兴市场的“底子”已较第一波金融海啸时变弱，第二波海啸的传染性，会较第一波金融海啸还要厉害。无论金融海啸会否再来第二波，在今年5月都能见多少踪影，届时如果金融海啸没有蔓延至珠三角或者冲击甚小，那么买家的信心会有所恢复，在银行贷款放松的情况下，开发商也能缓过劲来，楼市将在僵持中缓慢上升，局部的、阶段性的底将会形成。

　　如果情况如宋鸿兵或者任志刚所言，那么楼市必将继续下泄，房价可能不止是“保9”或“保8”的问题，而是“7”能否保住；目前四五十万平方米的月均成交量，也有可能还要萎缩。等金融海啸正面袭击过去，广州为亚运会、拉动内需的投资发生功效，形成和金融海啸有一定抗衡能力时，必定要到2010年初。

　　所以，现在买房，除了要关注广州楼市本身，也应该放眼“量量”欧美日以及全球的经济市场，站在更高的角度、更高层次上考量广州楼市，才能得出更准确的楼市底！

　　全国人民都不怎么买房时，就是底

　　上周五，沪指轻松站上2300点。即使在公认的股市熊市中，这两周时间，只要是手里还持有股票的，心情都不错。难过的有两类人：一类是去年跌到1800点时割肉出局者；一类是早已离场休息、在去年底像大多数人一样不相信行情已经启动、在观望中按兵不动者。事实上，在去年11月，当所有人都谈股色变，所有人都不愿看报价表，绝大多数人都失去信心，人人都称退场休息的时候，采取“进取”策略，只要买进任何一只不是垃圾公司的股票，现在都有50%-100%的回报，上涨一倍以上的个股比比皆是。“人进我退，人退我进”的原理，再一次得到应验。

　　买房是同样的道理。当大部分人都准备“退”、不想买房的时候，人们并不知道，不知不觉中，楼市的“底”就已经悄然到来了。房地产专家指出，买房，看大多数人的行动，也是判断底部的方式之一。潘石屹有一句名言：永远不做大多数。这也适宜于卖房或买房。

　　《中国房地产报》执行总经理肖勇谈自己的经历，“我是从2003年开始，深圳楼市一片低迷、没人愿意买的时候在深圳买房，同样也在2005年开始在北京买房，2007年到2008年，把大部分房子卖掉了，除了自住的以外。顺便说一句，我的股票在2007年也出掉了，没有再进。”他说， 2003年在深圳买房的时候，号召同事朋友们一起买，且帮着找人给他们打折，但响应者不多。有几个跟着买的，都赚大了。也就是说，如果全国人民都买，我就卖；如果全国人民都不买，我就去买。

　　现在的情形就好像是“全国人民都不怎么买”，该怎么办？不远处的深圳，一个例子可以说明问题。2002年，深圳红树湾和香蜜湖一带出现了大批豪宅，多家媒体几乎所有的专业人士都在叫“豪宅堵车”、“狼来了”，只有个别房地产专业人士判断深圳豪宅会大涨，主要原因是中国财富阶层的大崛起。后来的事实是，深圳的豪宅涨得最快，投资回报最高。

　　因此，对于判断楼价之“底”的问题，在房地产市场有所斩获的经验丰富人士指出，对一些价格调整比较充分的楼盘，可以考虑出手了。不要自信你能抄到“底”，如同不要自信你一定能逃顶一样。更常见的情况是，大多数人既抄不到底，也逃不了顶。多数人都认同的机会未必是好机会，多数人不看好的也未必就不好。

　　回到股市的话题，可以再重复一次“人进我退，人退我进”的观点：为什么要在6000点买进，而在2000点以下观望呢？

　　看多派

　　老城楼价已见底

　　先说明两个问题：一，是不是楼价的谷底，得有个长时间的连续数据作为依据，经过对比才可见这个数据是否是特定时间段的最低点，而我们都不是神，无法预测真正底部的那个点在哪里，因此，“底部范围”是比较科学的说法。在这个范围内的楼价，可谓已经逼近底部。二，这里说的老城区，是说越秀、老荔湾这两个传统城区。

　　笔者认为，目前老城区的楼价已经在底部范围，下降空间相当有限，至于说反弹，在经济没有很好的振作态势下，也难有轻松的反弹———今年，老城区楼价在底部区域停稳的可能性较大。

　　查阅房管局2008年全年的交易登记记录可见，从去年1月至今年1月共13个月份里，只有3个例外的典型：去年2月、3月荔湾区成交均价分别为9509元/平方米和8510元/平方米，去年8月越秀区的成交均价为7188元/平方米，业内专家分析过，这是由于特殊盘源大宗成交导致。除此外的所有月份，越秀和荔湾两区的成交均价均在1万元/平方米以上，前者最高为去年9月的15810元/平方米，后者最高也是去年9月的13429元/平方米。

　　2008年楼市的困难形势众所周知，在此等不景气的环境下，老城区五位数的均价却能保持得相对平稳，且成交量也并没有出现大幅震荡，月均成交维持在2.5万平方米左右，都可说明这些价位在市场上获得了较好的支撑。

　　再看2008年新盘发售时的状况。自2007年12月，万科金色康苑以1.38万元/平方米起价、1.4万元/平方米的均价发售赢得满堂红以来，去年年中，中山七、西关等板块的楼盘如富邦名寓、和黄逸翠湾、富力广场“皇座”、雅居乐荔尚国际、美荔心筑等开盘价均在1.4万-1.7万元/平方米之间波动，销售得不错；至去年9月后，由于尾货、节日促销等原因，这些楼盘的价格便主要集中在1.2万-1.5万元/平方米的幅度，一直保持至今。其中，还不乏像方圆江湾水恋、保利中环广场等“日光盘”再现，在阳光家缘的签约前三甲中，终于有了老城区楼盘的名字。

　　成交量的稳定，便是均价稳定的基础。老城区的资本，就在于其完善的生活教育资源、以稀为贵的土地以及不断扩容的地铁、新规划等市政价值，西关地区近万元/平方米的拆迁补偿款，便是老城土地价值的写照之一。2009年中介统计中，老城区虽然有十几二十个新盘陆续面市，但总供应预计只有15%即6000套左右，对市场难以形成冲击，故言，楼价维稳可能性极大。

　　这个底部范围，当然会包括有重大节假日的促销，比如最快的“五一”假期，老城楼盘的促销价大有可能为1.1万元/平方米左右。有经验的买家会说，我们不指望抄底，只希望能以靠近底部的价格买到楼，就不错了。

　　一家之言

　　韩世同：楼价砍半才算见底

　　房地产专家韩世同认为，今年广州楼市仍在下行，目前可以说是进入了下行通道中的稳定发展阶段，如果经济危机持续的话，楼价完全可能“拦腰”砍一半，也就是说到5000多元/平方米左右才算见底。

　　韩世同认为，历史经验表明，楼价见底是一个很漫长的过程。从上一轮来看，1998年是最高峰，直到2003年才见最低点，一路下滑，持续5年的时间。这一轮调整从2007年底至今，也才一年多一点的时间，调整时间还不够。如果这一次的经济危机恶化，楼价应该是要“拦腰”砍一半的。2007年最高价是11574元/平方米，如果历史重演，跌一半就只有5600元/平方米的水平。邻近的香港市场已经证明，从1993年到2003年，楼价砍一半完全是可能的，而中国的股市调整了70%都不敢言底。从2003年最低点广州楼市均价的3880元/平方米，到最高点的11574元/平方米，中间划一条杆，大约是在7700元/平方米的水平，如果在这个杆以上，仍属于高位区，如果低于这条杆，就属于低位区。

　　韩世同还认为，如果是自住，一直守到最后，未必还有自己最喜欢的单位，而且这么多年没有享受，生活质量下降了。现在这个市场应该是以自住需求为主导，不应该以投资为主导(除部分职业的炒家以外，他们不做这个就没别的做)，现在买套房子出租，回报只有2%-3%，还不如把钱放在银行里。