深圳新闻网讯 李先生欢欢喜喜去买房，无奈遭遇房主“一房三卖”。半年多来，李先生平静的生活被彻底打乱，他不得不为期待中的“新居”四处奔波，但最终也只能“望房兴叹”。
昨天下午，李先生的代理律师、广东信荣律师事务所主任、深圳二手房律师团首席律师张茂荣向记者讲述了李先生购房时遭遇的蹊跷事。
房主不过户牵出第二买家
去年12月15日，李先生通过某中介与陈女士签署了《深圳市房地产买卖合同》，以人民币168万元一次性付款购买其深圳市福田区某房屋，付款方式为：签约之日监管定金10万元，3日内监管房款78万元，办理完毕免税手续后监管剩余房款，全部房款监管后5日内签订《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续，任何一方违约需向对方支付房产转让成交价5%的违约金。
签订了上述合同后，李先生如约监管了定金及第一笔房款共计88万元，陈女士也办理完毕了免税手续，双方于去年12月27日网签了正式的《深圳市二手房买卖合同》，并将违约金提高至30万元。
此后，陈女士却突然玩起了“失踪”，迟迟不与李先生办理剩余房款的监管及递件过户手续。
今年1月15日，焦急的李先生委托律师再次通知陈女士，务必于1月17日上午到产权交易中心办理剩余房款的监管及过户手续。
律师调查后却发现：陈女士已经将房屋另行高价卖给一位文小姐了，双方已于2011年1月11日同样网签了正式的《深圳市二手房买卖合同》。
申请保全惊爆“一房三卖”
惊闻陈女士已经悄悄把房子卖了，为防止房钱两空，李先生急忙委托广东信荣律师事务所主任张茂荣律师向深圳仲裁委员会申请仲裁，提出解除合同并由陈女士支付违约金30万元、律师费5万元并承担仲裁费、保全费。同时向福田区法院申请查封了涉案房屋。
李先生申请保全后，代理律师张茂荣突然接到了一位汪先生的咨询电话。汪先生咨询说，自己也与陈女士网签了一份《深圳市二手房买卖合同》，成交价为190万元，目前双方办理完毕了递件过户手续，自己支付了中介佣金及其他费用6万余元。汪先生说自己在等候出自己名下新房地产证时，才知道自己购买的房屋被查封了。
双方仔细核对具体房屋地址及业主姓名后确认，汪先生购买的房屋正是李先生购买的那套房屋，此次陈女士与汪先生约定的违约金是成交价的1%。
转到汪先生这里，李先生买的那套房子已经被第三次“出嫁”了，而且房价又涨了22万元。
据悉，第三个买主汪先生目前也已经委托律师向福田法院提起诉讼，要求陈女士支付购房违约金1.9万元并赔偿已付佣金损失6万余元。
“一房三嫁”买方很受伤
记者昨天获悉，市仲裁委已经对此案作出仲裁裁决：解除申请人李先生和被申请人陈女士签订的《房地产买卖合同》和《深圳市二手房买卖合同》；被申请人陈女士支付申请人李先生违约金10万元、律师费5万元、仲裁费、财产保全费23142元；被申请人陈女士共计支付李先生173142元。
仲裁裁决时还认为，陈女士的行为构成根本性违约，但考虑到其只有一套房及已经退休经济不宽裕、有病等实际情况，裁决陈女士支付违约金10万元。
广东信荣律师事务所主任律师张茂荣认为，陈女士在与李先生合同履行期间，竟然高出22万元将房屋第三次卖给汪先生，该部分款项即是其毁约获利所得，又是李先生实际损失，以此为参照计算，李先生要求其支付约定的30万元违约金符合法律规定，不应予以降低。张律师还认为，陈女士无证据证明其经济不宽裕，其一套房、退休等情况均非法定免责事由。
虽然仲裁裁决陈女士要为自己的“一房三嫁”的行为支付各项赔偿费用共计17万多元。可李先生却无奈地表示，多少赔偿都无法弥补自己在购房过程中遭受的“伤害”。
折腾了大半年的时间，因为房主“一房三嫁”，李先生买到手的房子“飞”了。此外，李先生首期88万元的购房资金还被没有利息监管了大半年不能使用。
半年过去了，房价还是悄悄在涨，李先生现在用168万元根本无法再买到心仪的房子。
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律师支招防范一房多卖
如何防范“一房多卖”的购房陷阱？
广东信荣律师事务所主任律师张茂荣提醒购房者，在购房前必须前往当地的房地产交易中心对预购房屋进行房屋权属、他项权利等信息的查询，以确定出售者是否有权出售以及房屋是否存在抵押、查封等情况；同时中介机构也应尽到相应的职责义务提供真实信息。
张茂荣律师认为，还可以采取一些必要的预防措施：首先，买卖双方可以根据《物权法》第20条规定在合同中约定并向房地产登记机构申请预告登记，预告登记是有效防止一房两卖的重要法律措施。记者了解到，目前合肥已经推行房屋预告登记预防“一房两卖”等行为。
其次，买方可尽量提高定金支付比例至房屋成交价的20%，以增加卖方的毁约成本，法院或仲裁委有权调整违约金、无权调整定金。
另外，买方一旦发现符合过户条件而业主拖延不办，需及时诉诸法律并采取诉讼保全措施。
张律师还建议，业主的房地产证原件应当交付第三方托管用于办理递交过户手续。这样，没有房地产证原件的业主在签订买卖合同后，就不能随便更换买主过户了。(深圳商报 赵鸿飞)
