自管公房使用权转让合同效力的甄别与认定

　　[案情]

　　原告李某与被告胡某签订合同，将其拥有使用权的单位分配用房以15万元的价格转让给胡某。合同签订当日，胡某与北京市某物业中心(房屋产权人的代理人)签订房屋租赁合同，承租涉诉房屋，并交纳租金等项费用。时隔五年，李某以双方买卖的房屋为公房、不受国家法律保护为由起诉到法院，要求确认双方的买卖合同无效。被告胡某以双方合同已经实际履行完毕等理由主张合同有效。经查，涉诉房屋所有权人为北京某房地产开发公司(原告所在单位为该公司下属企业)，该公司全权委托物业中心管理包括诉争房屋在内的楼宇。法院以产权人的代理人与被告签订房屋租赁合同，产生的法律效力应当及于产权人为由，判决驳回李某的诉讼请求。一审宣判后双方均未上诉。

　　[分歧]

　　第一种观点认为，公房使用权转让由于转让人并不拥有房屋的所有权，其对公房的擅自处分行为必然侵害国家、集体等所有权人的利益，合同属当然无效；第二种观点认为，公房使用权转让行为兼具物权性质和债权形式，应从物权、债权多重角度，结合诚实信用原则、所有权人的意思表示综合判断，公房使用权转让合同并不当然无效。

　　[评析]

　　笔者倾向于第二种观点。

　　1.公房使用权人与产权人相比在收益权上具有优先性。本案诉争房屋属单位所有的自管公房。从现代法理思考，公房使用权属于他物权，符合非所有人基于法律、合同或其他合法途径而取得的权利，是对他人的财物享有的直接支配权，具备用益物权的基本法律特征。就本案而言，李某将其对诉争房屋的使用权有偿转让给胡某，正是其实现对公房收益权的一种方式。公房使用权作为计划经济住房制度下的产物，权利人取得公房使用权一般需要在单位工作满一定年限，然后根据其工龄、家庭人口等因素，单位分配给其相应面积房屋，与之建立房屋租赁关系。因此，公房的使用权实际上是用人单位对职工住房消费的补贴。从这个意义上讲，在公有住房使用权存在的情况下，使用权人在公有住房上的收益权应当优先于所有权人。

　　2.产权人对合同效力追认方式可以宽泛化、非要式化。在债权语境下，李某将单位房屋使用权以自己的名义转让给胡某的行为构成无权处分。同时，由于胡某明知此情况，因此其没有适用善意取得的余地。确定了这两个前提，产权人是否对双方合同效力进行追认，便成为判断合同是否有效的依据。就本案而言，产权人授权的物业中心与胡某签订了租赁协议，并收取胡某租金等费用，基于受托人在委托人授权范围内的行为效力及于委托人的原理，表明产权人同意与胡某建立租赁关系，认可胡某的使用权，也即是房屋所有权人对原、被告双方合同效力的追认。笔者认为，在公房使用权有偿转让的问题上，对所有权人的追认方式可以做较为宽泛的理解，既可采取要式方式，也可采取非要式方式；既可以是明示，也可以是默示。比如，房屋所有权人及其代理人收取受让人租金、在合理期限内明知受让人使用房屋而不表示反对等等。如此理解，是因为公房所有权人对房屋的占有、使用、处分、收益等各项权能一般不会因为使用权人的不同而有所变化。

　　3.产权人对使用权人的选择性决定公房私自转让合同不必然无效。目前，尚没有法律、行政法规位阶的规范禁止公房转让行为，更不存在禁止性效力规范，因此，公房转让合同不是当然无效。即便如此，公房转让合同仍需征得产权人同意。因为，公房转让合同若不经过所有权人同意或追认等于剥夺了公房所有权人对使用权人的选择权。如某些公房所有权人只与本单位职工建立租赁关系，不愿意将本单位公房供其他人使用，在这种情况下，行为人将公房转让给单位以外的他人显然是违背单位意愿的。因此，即使公房使用权转让合同并未违反效力性规范，仍然需要房屋所有权人的同意或追认。

　　实践中，大量公房出让人受房价飙升的影响，以公房使用权转让不受法律保护为由撕毁协议，对诚实信用构成了极大挑战。从本案看，李某在自愿转让房屋使用权，且胡某已经实际占有、使用房屋的情况下，要求确认双方的合同无效，其诉讼请求本身即有违反诚实信用原则之嫌。基于上述理由，法院最终驳回了原告李某的诉讼请求。(作者单位：北京市石景山区人民法院 王华伟 杨志东)