广州首宗旧楼加装电梯物权纠纷案又起波澜
七旬老伯再上法庭讨要“阳光权”
广州首宗旧楼加装电梯物权纠纷案再起波澜。家住明月二路58号一楼的刘学基在状告市规划局二审败诉后，又以侵犯物权为由，将物业公司和电梯承建单位告上法庭，昨日本案在广州中院二审开庭。
“楼上要方便、楼下要阳光”是旧楼装电梯难推进的主要原因之一。
加装电梯的纠结矛盾如何调和？各方利益的取舍，考验着这座城市的管理智慧。
7旬老伯打官司求阳光
昨日上午一早，70岁的刘学基带着一叠厚厚的材料，走进法院。
一个由加装电梯引发的纠纷，让他奔波了两年多。
越秀区明月二路58号，原是单位宿舍，房改后出售给单位干部。刘学基是该楼102房的产权人。
从2005年起，该楼的部分业主要求加建电梯，并征得了该楼2/3以上业主同意。
2009年2月，广州市规划局核发了穗规建证〔2009〕568号建设工程规划许可证，批准增设电梯。
从一开始，住在首层的刘学基就提出了强烈反对，认为加装电梯严重影响了其房屋的通风采光。
2009年7月，他将市规划局告上法庭，要求撤销其做出的加装电梯许可证，经两审均败诉。
2010年5月12日，统战机关服务中心与芳房建筑工程有限公司签订合同，将加装电梯的工程交由其施工，同年11月竣工并通过验收，现在已投入使用。
“我的房子从此无缘朝霞和夕阳了。”刘学基说，电梯井紧贴其阳台和主睡房，阻断了他家东西方向的通风，并使原来能到达窗台的阳光远离窗台4米以外。他认为，此举侵犯了其物权、相邻权。
刘学基再度踏上漫漫维权路。今年年初，他以“物权纠纷”为由，将省统战机关服务中心及施工方建筑公司告上法庭。
结果，又是败诉。今年6月，该案在越秀区法院一审判决，认为明月二路58号加建电梯有2/3以上业主同意，也有行政机关许可，符合法律规定。
法院在判决书中强调，虽然加装电梯对原告102房的通风、采光等产生一定的影响，但并没有侵犯原告的权利，因而不宜用拆除电梯的方式承担民事责任。
“既然有影响，为什么没有侵犯我的权利？”较真的刘学基很困惑，于是上诉。
“我70多岁的亲家也是住七楼。我不是一律反对加建电梯，只是反对损害他人合法权益的加建。”刘学基告诉记者，他四次上告，认准的就是这个理——“高楼层住户的任何权益，都不能以侵害低楼层住户权益为前提来实现”。
“被代表”的三分之一？
对于这座国家中心城市而言，加装电梯是个老问题，随着大城市进入老龄社会，矛盾将越来越突出。
据有关部门统计，到目前为止，仅老城区中就仍有5万栋楼宇需加装电梯。其中居住的人口中，仅60岁以上的就有近100万人。
刘学基的个案，折射出广州旧楼加装电梯的现实困境：“楼上要方便、楼下要阳光”，高低层住户不同的利益诉求如何调和？
“一层、二层不同意，三层态度暧昧，四层以上全同意。”这是目前加装电梯的现状。
6月中旬，《广州市既有住宅增设电梯试行办法(公众征求意见稿)》在广州市法制办接受公众意见和建议。
该办法提出了两个“三分之二”：既有住宅增设电梯应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，但增设电梯拟占用业主专有部分的，应当征得该专有部分的业主同意。
记者调查发现，一些低层住户担心，在高层住户加建电梯的声音日益成为主流，低层住户的诉求却备受冷落，自己可能会成为“被代表”的三分之一。
华南理工大学退休教师刘灼群便是其中之一。刘灼群说，厦门、南京旧楼加装电梯均明确要求百分之百同意，而北京、河北则明确业主共同协商决定。而广州提出的两个“三分之二”，可能会加剧高低层住户的矛盾。
旧楼加装电梯的纠葛，甚至演变成小区的邻里纠纷。
刘学基说，现在有低层住户因反对装电梯收到别人的恐吓信，还被堵了门锁，被丢垃圾。
曾经是多年同事、多年邻里的刘学基和加装户们，也已经形同陌路。
广州市财政局局长张杰明收到过刘学基反映问题的信件，还曾在网上与其进行过多次热烈探讨。
在今年两会上，张杰明表示，自己在向市领导反映旧楼加装电梯的问题时，阐述了“帕累托改进”理论。
所谓“帕累托改进”，就是一项政策能够至少有利于一个人，而不会对任何其他人造成损害。在经济政策中为了改善某些人的利益而损害另外一些人的利益，这就不是“帕累托改进”。
专家指出，在制定政策时，应该最好能够找到一些结合点，对一部分人有益，同时不损害任何人。因为谁也没有受损，改革的阻力就比较小。如果一些人得利，另一些人利益受损，那么利益受损方必然将抵制，使改革不容易成功。
暨南大学管理学院教授、广东省省情调查与对策咨询专家胡刚指出，旧楼加装电梯是好事，但是关键在于找到利益平衡点，高层和低层住户应该坐下来协商解决分歧。
“政府在其间不要当裁判，而是要做好‘和事佬’。”胡刚说。
旧楼加装电梯考验管理智慧
在今年的广州市两会上，韩志鹏等36名委员提交了关于多层住宅改造加装电梯的提案，被广州市政协纳入重要提案摘报。
对旧楼无电梯之苦，韩志鹏不仅接到诸多老百姓的投诉与反映，自己也有切身感受。今年大年初二，韩志鹏把父母接到自己家一起团圆，从父母家到自己家，光是上下楼梯，三代人竟然花了一个小时。
去年，广州市国土房管局委托广州大学房地产研究所对旧楼加装电梯进行了调查，尽管有80%受访者对加装电梯表示赞成，但是调查却发现，旧楼低层住户多数反对。
广州大学房地产研究所所长陈琳说，就之前调查情况看，对旧楼加装电梯非常有必要，住在高层的老人确实存在出行不便等状况，但是加装电梯不能强制推行。
旧楼加装电梯的纠结分歧，背后亦有高低层住户等各方利益的角力。
满堂红研究部高级研究主任肖文晓说，目前需加装电梯的旧楼多在老城区，是寸土寸金的好地段，但因为没有电梯，二手房价普遍比同地段的电梯楼低10%左右，甚至更多。如果这些旧房子能装上电梯，二手房价至少能升值1000元/平方米，除去电梯安装费，增值部分仍然可观。
但是，加装电梯后的房产水涨船高，仅仅局限于高层房产。低层房产不仅没有因此沾光，甚至因为通风、采光等受到影响而有所贬值。
刘灼群向记者算了一笔帐：有5万栋楼宇需加装电梯，按照每部电梯安装费用20万元，涉及的总资金量就高达100亿元。
刘灼群担心，在如此巨额资金的作用下，旧楼加装电梯的推进甚至可能出现异化走样。
资深地产研究员韩世同表示，如果加装电梯对低层住户无补偿或改善，对低层住户的利益是“减法”，只有做有利于低层住户的“加法”，才可能说服低层住户。“相关的说服工作要做，适当的出资补偿，还可以通过优化方案，尽可能减少对低层住户的影响。”
陈琳建议，广州应该借鉴新加坡等地的成功做法，在利益上让高低层用户达成一致。“最简便的方法就是考量加装电梯之后，高层房产升值的部分和底层房产贬值的部分，将差额平均，补偿给低层用户，减少低层用户由于房子贬值而产生的落差心理。”
“政府的补助，应该多分配给一楼等低层用户，这一点必须强制实施，以防电梯装好之后由于利益分配不均造成的邻里矛盾。”陈琳说。
她还表示，除了物质层面外，精神层面上也应该对低层用户进行补偿，高层住户不能无视低层住户的知情权和参与权，要积极与他们进行信息的沟通，看能否达成一致。
韩志鹏则指出，对于低层业主最为关注的采光、通风问题，其实可以通过技术手段来解决，比如建设透明的观光电梯等，避免出现类似的纠纷。
他表示，一个小的旧楼加装电梯问题其实也是创新社会管理的大问题，考验政府的管理智慧。
