土地使用权“70年大限”引热议 专家称不能被模糊

　　对于普通百姓来说，也许再也没有比“安居乐业”这样恬淡自然的生活景象，更令人向往了。因为在现实生活中，激烈的竞争让很多人“乐业”不易；更让人们恼心的是，靠做“房奴”、或者倾其所有买来的房子，也因为土地使用权的70年大限，常常使他们心生不安。

　　前不久，上海市在出让土地时附加了一个“住房土地使用权到期后由出让人收回并补偿相应残余价值”的注解，再一次引发人们对土地使用权70年大限的热议和争论。

　　山东网友说，现代社会，财产权是基本权利。拥有私人财产是公民能够安身立业的基础，如果土地使用权能够被轻易“收回”，附着于土地的一切财产就都风雨飘摇，其他权利也会难以保障。武汉网友说， 这个问题事关无数国民的切身利益，也关系到社会的人心稳定。

　　其实，有关住房“70年土地使用权”期满后的续期问题，早在2007年“物权法”颁布实施之前，就成为一个极具争议的问题。在各方博弈之后，“物权法”最终没有接受社会公众普遍期望的“无偿自动续期”的诉求，而是只给出了“自动续期”的模糊结论。

　　规则的模糊，导致了现实中老百姓一波又一波的焦虑。因为这中间有太多的“变数”：比如，自动续期是无偿的，还是有偿的，如果是有偿的话，老百姓是不是还要再缴纳一次土地使用权费用呢？这样一来，政府是不是有重复收取民众的土地使用权费用之嫌呢？再比如，土地使用权到期后，自动续期是有条件的，还是无条件的？比如说政府为了“公共利益”需要收回使用权，使房产所有人不能自动续期的话，那么公共利益的边界如何鉴定？政府在补偿附着于土地上面的房屋及其他附属物的标准是什么？

　　所有这些“模糊”的“主动权”，似乎都掌握在政府手里，而缺少了些民众维护自身合法权益的依据和手段。如果就此“模糊”下去的话，会不会在未来的“收回”过程中，出现新的官民冲突？这些问题，看来是很难回避的。

　　基于此，笔者以为，在一个法治社会，法律规则是“模糊”不得的。最好能够及早明确，给老百姓吃一个定心丸，再不要使民众总觉得自己头上时时都在悬着一把“达摩利斯”之剑，让他们焦虑不安。也只有这样，“安居”才能真正让百姓“心安”。

　　从这一问题所涉及的焦点看，说到底仍然是一个利益问题：一面是社会成员的个人利益；一面是政府所代表的公共利益。政府只有真正代表了公共利益，其所作所为才具有合法性和正义性，否则就可能演变成一个与民争利的特殊利益集团。很显然，协调好社会成员个人利益和公共利益的关系，防止政府与民争利，是解决好这一问题的核心。

　　按照这样的思路，笔者以为，解决这一问题的最佳出路，也许只能通过法律途径，而不是其他什么手段。其基本原则是，在宪法规定的保护私人财产权的基本框架下，协调“物权法”、“土地管理法”以及其他相关法律和法规的关系，使其能够统一，杜绝相互冲突，各说各话。其直接目标是：明确规定70年土地使用权到期后“无偿续期”和永久使用的原则；即使为了公共利益需要收回使用权，也必须按照当时的市场价格进行补偿。

　　为了维护公共利益，使政府保持足够的公共财政能力，解决社会的公共问题，依据我国的国情，可以普遍征收房地产税，作为地方政府稳定的财政来源，以此协调政府所代表的公共利益与社会成员的利益关系，促进社会的良性发展。因此，这一原则体现出的基本法理精神应该是：无偿自动续期，永久使用；有偿收回，市场调节；公共利益，科学界定。 (汪玉凯)