迈不过8万门槛 北京新房贴着“红线”开盘

　　“3·17”新政后，北京新房市场呈现出明显的降温趋势。不过来自机构的数据显示，5月上半月，北京商品住宅成交量呈现出环比上涨的状态。数据背后，一方面是远郊区产品的供应，另一方面则是近郊区改善型产品的平价入市，为改善型购房人群提供了更多的房源。

　　在北京业内默认的8万限价背景下，近期及未来一段时间将有一批项目采取低于之前预期的价格入市，为市场带来一批供应。在业内看来，对于手持资金等待换房的人群来说，未来一段时间或将是一个换房的好时机。

　　1 两项目开盘单价均低于8万

　　自今年年初以来，北京新房市场上便有了“单价8万以上项目不予通过预售审批”这样不成文的规定。

　　因为这个预售价格的限制，最近入市的部分项目在销售定价上令市场颇为意外。

　　5月6日开盘的景粼原著，推出了140平方米大三居，总价在一千万左右。相比之前高于8万元均价的对外报价，此次景粼原著的推盘价格没有逾越8万元的红线。由于产品品质优良，加上价格优势，自开盘后销售良好。

　　实际上，在最近入市的项目中，一些在位置或者品质上达到豪宅线的项目，面对限价，均选择了“贴线”入市。

　　在5月第二周（5月8日-5月14日）北京商品住宅共有两个项目入市，分别为昌平区的翡翠公园，以及丰台区的泽信公馆。两个项目共新增住宅产品261套，预售许可面积3万平方米，环比分别增加86%、58%。

　　这其中，翡翠公园推出的洋房产品均价在6万元/平方米，相比于去年年末取得57000元/平方米预售证的洋房房源来说，低于之前市场预期。而泽信公馆推出的105-142平方米三居，也开出了75000元/平方米起的价格。据了解，该项目此批房源的预售价格也在76000-78000元/平方米之间。在业内看来，类似紧邻四环的项目开出如此价格确实算得上低于预期了。

　　对于近期市场上多个项目的开盘定价，亚豪机构市场总监郭毅表示，受到“限价”政策的管制，今年以来供应市场出现一批品质或位置已达“豪宅线”，但是价格无法逾越“8万元”的项目，例如4月入市的首开保利·熙悦诚郡，5月已入市的景粼原著、泽信公馆，以及已经取得预售许可证的远洋天著春秋。

　　本版采写/新京报记者 方王洋

　　2 新房“平价”入市购房时机到来？

　　“对于购房者而言，这一类项目性价比较高，因此目前也不失为一个相对较好的入市时机。”郭毅表示。

　　而据记者了解，未来一段时间，或将陆续有改善性项目采取平价入市的策略推出部分房源。

　　“项目是公司在北京的首个项目，所以还是想要在产品上给客户多一些回馈，定价方面也是考虑到限价，相对会定平一些。”就在最近正式开放样板间的阳光城京兆府项目工作人员介绍，该项目整体体量不大，年中预计就会开出一批叠拼和洋房产品，预计单价在7.5万左右，“毕竟有8万限制，肯定不会超过这条线”。

　　2015年11月阳光城首次进京拿下该地块时，据机构人士核算，该地块的最终楼面价为3.8万元，创下了当时的台湖新高，当时预计的市场价也要在8万左右。

　　据记者了解，目前该项目紧邻的泰禾拾景园二手房报价已经超过60000元/平方米，去年10月成交的一套127平方米三居，总价695万元，折合单价近5.5万元。项目另一侧的润枫领尚小区建于2012年，多以中小户型为主，目前小区的二手房成交价也在5万元/平方米。

　　而另一方面，有业内人士透露，最近几年所有拿到地的开发商必须在今年开工，已经报规划的项目必须今年12月前预售。

　　也就是说，未来这一段时间将会陆续有项目以低于市场预期的价格入市。

　　一位计划入市的刚需项目工作人员对记者表示，不少业内，包括项目所在公司的人都在看房，寻找限价下的高性价比房源。

　　而中原地产首席分析师张大伟也表示，北京的调控已经见效，很多过去10万+的项目，在政策红线面前，8万就能买到，“所以做好准备吧”。

　　3 潜在需求伺机而动

　　也许正是看到近期的机会，市场上潜在的改善型人群也在伺机而动。

　　据亚豪君岳会统计数据显示，从5月以来的成交情况来看，截至5月14日近半个月时间，北京商品住宅共实现成交1235套，成交面积15.57万平方米，相比上月同期分别增加47%、19%。

　　在业内看来，目前楼市的纯商品住宅成交一方面源于远郊区项目的销售。这些项目由于售价方面相对较低，且部分以生态环境等做卖点，符合当下的居住需求。

　　另一方面，则是目前入市项目的改善项目的带动。

　　郭毅认为，一些四五环之间的项目虽然售价相对较高，但是由于所处城区地理位置较佳，并且受制于取证“限价”，价格未出现明显上涨，因此依然受到改善型群体以及部分首置型群体的欢迎。例如上周成交排行榜前十中首开保利熙悦诚郡、首开华润城等5个项目均地处四五环之间。

　　在纯商品项目成交的同时，自住房项目的陆续入市也让部分刚需刚改人群不在持币以待。以上周为例，市场上就有金隅大成·金成雅苑、北京城建·仁悦居和首创·悦溪汇三个自住房项目进行了选房，共提供自住房产品1800余套。

　　郭毅分析，自住房产品的集中入市，一方面缓解了市场当中供不应求的压力，另一方面也将对于市场价格产生一定对冲，使得整体价格走势保持稳定。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，与之前一系列加强限购、限贷等限制性政策相配合，北京进一步加大供给侧改革，在限制需求的同时，进一步加大土地供应，尤其是加大自住型商品房、中小户型商品房和租赁住房用地的供应，这将从根本上改变市场预期，改善供需不平衡的矛盾，优化供应结构，扭转北京新房市场高端化、豪宅化的趋势，能够满足更多工薪家庭置业需求，有利于平抑房价。