冲击行业第一的碧桂园再次违规受罚

　　正极力冲击房地产行业规模第一宝座的碧桂园(02007.HK)，又一次踩上了地方政府对楼市整顿的监管红线。

　　6月15日，江苏省委新闻网发布消息称，碧桂园被暂停在南通市区的所有商品房项目预售许可申请受理，政府已责令其限期整改。

　　数天前，南通市公开曝光和处罚了一批违规房企和开发企业，主要是因为相关项目公司在销售宣传过程中存在不正当营销宣传行为，但碧桂园却是这次南通市专项检查中唯一被暂停预售许可申请的房企。

　　碧桂园在南通市的部分项目存在，拒绝或者变相拒绝符合住房公积金贷款条件的购房人参与摇号选房、订立购房合同；在未取得预售许可前，违规收取意向金、办理理财、留扣客户存款存单等情况。

　　在地产行业中，大部分开发商以往都存在类似情况，在还未取得预售许可证的情况下，就通过预约金、定金、排号费等手段收取购房者钱款。这种违规的方式能更早锁定客户，使项目能尽早回复现金流。

　　调控非常时期，为维护房地产市场的健康稳定，几乎所有的地方政府都加强了市场监督管理，地产商自身也在加强监管，但类似的现象却屡禁不止。

　　作为地产行业的龙头企业，碧桂园运营中心编纂的《集团管控要求》中强调了要永远铭记一条禁令——不能做违法违规的事。但这条禁令无法让所有项目公司都遵守，因为利益关联做出违规的事情依然时有发生。

　　去年5月，碧桂园南宁公司还发生过伪造当地规划局公章，违法办理住房预售证的事情，一度被当地部门列入黑名单，停办一切审批手续。这一事件曝光后，碧桂园总裁莫斌曾立即率人赶往南宁善后。

　　在碧桂园集团层面，对项目公司出现违法违规的现象肯定是零容忍态度。但最近两年，却多次出现地方公司违反预售制度的情况，不仅让碧桂园的企业形象有损，也扰乱了一些地方正常的市场秩序。

　　碧桂园旗下项目违规行为日益频繁的发生，一定程度上也说明这些项目面临着急需入市销售的强大压力，背后则是这两年被碧桂园奉为经典的项目跟投制度下严苛的考核标准。

　　从2014年11月开始，碧桂园为了更多激发员工的积极性，开始在内部大力推行“同心共享”的合伙人制度，这种同股同权同责同利的激励机制有助于充分挖掘员工潜力，提高效率。

　　碧桂园2016年引入合伙人机制的300多个开盘在售项目，平均开盘时间仅为6.2个月，现金流回正周期为8.4个月，年化自有资金收益率高达78%。

　　这些都是碧桂园在采取跟投和合伙人机制后表现出的积极一面，超高的周转速度不仅保证了资金回报率，还让碧桂园的销售额再次实现突破，并且这一势头在今年仍然持续。对管理层和员工而言，这一激励制度也带了远高于同行的收入回报。

　　但超高的回报必然会有相应的考核标准，在这一制度的落实过程中，从区域到项目管理层都面临着拍地、开工、销售三大节点的考核压力。这些重大节点也直接与奖金挂钩，如果里程碑节点出现延误被警告，区域总裁需要亲自善后，项目管理层的考核分数在警告后也会大打折扣，严重的后果不但是无法获得奖金，还可能遭受罚款。

　　碧桂园集团拨付给项目公司拿地、开工的资金也会计算成本，平均的年化成本是30%，如果项目没按照节点顺利开盘，每耽误一个月，项目团队都要自己支付高昂的资金成本。

　　在南通这类市场环境和监管相对一二线热点城市较为宽松的市场，碧桂园对周转的要求更高，它们希望这些地方的项目基本能做到4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转，这无疑将高周转运用到了极致，也给了这些项目的负责人更大压力。

　　违反预售制度的行为在市场上其实颇为普遍，也不止碧桂园一家企业，近期万科和绿地在西安也因销售违规被当地政府处罚。只不过碧桂园极力推行的跟投制度在给员工带来超高回报之际，也因为严厉的考核，让不少项目铤而走险触碰到了监管红线。

　　违规事件时有发生，但碧桂园的“同心共享”激励机制和项目跟投制度，还是让它们在地产行业的规模竞争中暂时领先了，目前的销售额领先万科和恒大，今年至少朝着6000亿元目标奋斗的它们，也要有望成为新的行业第一。