酝酿已久的商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准终于有了明确的结果。日前，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。

　　根据通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。这标志着“认房不认贷”的二套房认定标准正式启动。

　　今年4月，在国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中就已经明确要求实行更严格的差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。二套住房的认定标准由住房和城乡建设部会同人民银行、银监会抓紧制定。

　　早在4月中下旬，银监会相关人士就已经透露了三部门联合制定二套房认定标准的主要原则——“以房为限、以家庭为单位”。此次三部门联合发文则正式将这一认定原则变为具体的标准与措施。

　　“以房为限”的精神成为正式文件下发执行，对中小业主的房地产投资、投机无疑又是一次严重的打击。

　　2009年，伴随着国内房地产市场的迅速升温，部分城市房价的过快上涨极大地刺激了房地产投资、投机行为的产生。在这个过程中，除了拥有强大资金实力的炒房团在不断出手，就连许多“散户”、小业主也开始寻机炒房。在北京、上海、深圳等地，抵押已有住房，购买二套甚至多套住房，等待房价上涨后套利的个体投机行为不断出现，直接助推着房价的进一步上涨。

　　北京中原三级市场研究部研究总监张大伟在接受记者采访时表示：“以房为限的原则，很大程度上使房产回归了居住的本质，这将彻底扭转目前已经开始形成的普通工薪阶层对房子的投机心理，短期内将使得房产市场投机潮锐减。”

　　其实在三部门联合出台此项通知之前，许多已经制定房地产调控细则的地方政府就已经开始按照相关精神执行差别化住房信贷政策。

　　4月30日发布的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》中就提出，金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房，事实上就已经开始执行新的二套房认定标准。

　　5月底，记者在走访北京多处在售楼盘时也发现，“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”的传统标准已经不再实行。几乎所有提供房地产信贷的商业银行在评定购房者是否属于购买二套(及以上)住房的问题上，均是考察购房者是否已经拥有住房。北京西五环楼盘“远洋山水”的销售人员告诉记者，甚至连曾经购买过住房，后来又将此住房出售的购房者也会被银行划入购买二套(及以上)房的范围内。

　　业内人士表示，随着新政策的正式出台和在全国范围内的逐步执行，对于有改善性需求的住房拥有者而言，只有出售唯一住房，才可以享受首套房的优惠利率。对于已经用全款购买过房产，但还想利用贷款投资另一套住房的小业主，以后无法享受首套房的信贷待遇，必须执行首付50%、利率1.1倍的严格政策。这一举措无疑将使得市场的房源供应大大增加，也抑制了一户家庭有多套空置住房的现象。

　　根据北京中原三级市场研究部统计数据显示，在目前的商品房市场上，第一套房全款购房的比例高达50%，特别是在2005年以前购房的人群中，80%以上为全款购房，这部分面临着再置业或者升级居住的业主，一旦选择出让手中的房子，将会给市场带来大量的房源。同时，“以房为限”的原则也限制了这部分客户消耗目前市场的房源，降低了他们利用金融杠杆进行再投资的可能。

　　毋庸置疑，新标准的出台对于中小投资者的心理威慑力会非常大，但是需要注意的是目前住房联网制度还不完善，曾经使用贷款购买的房产可以从银行征信系统查询，但是难以确定家庭名下的未贷款房产。二套房认定标准确定之后的作用究竟有多大，还要看相关监督与核实手段是否能进一步完善。