●来自微观经济主体需求的回升，正推动中国经济走出低谷。这种回暖，在某种程度上和微观主体的通胀预期有关。究竟如何处理好内中的平衡关系，着实考验着我们的智慧。

　　●与车市、股市不同，对房地产市场的调节，我们要倾注更多的心力。因为一旦没有及时有效的措施，就可能会涨出比2007年高得多的天价。

　　●嘉 宾：郭田勇(中央财经大学中国银行业研究中心主任，教授)

　　主持人：尽管国内CPI、PPI已经连续四个月双双负增长，但却挡不住楼市、股市、车市的齐齐发力：楼市成交火爆，温州炒房团“再现江湖”；车市强劲反弹，成为全球罕见亮点；股市意外企稳，重越阔别已久的3000点大关。中国经济，似乎正在以“烧钱过冬”这样一种特别的方式渡过难关。但争议之声也是四起：如此，究竟是经济回暖，还是泡沫重现？

　　郭田勇：我觉得这是一件好事。就以楼市为例，两个月前出现“小阳春”，当时人们还怀疑成交量造假。但现在，越来越多的人开始意识到，真正的购房需求导致楼市回暖。来自微观经济主体需求的回升，正推动中国经济走出低谷。尽管政府的4万亿投资计划对经济的企稳向好起了很大的作用，但我们明白，政府投资毕竟不能长久，每年的经济增长都要政府拉动是不现实的。只有经济中有实际需求，增长才能可持续。而在某种程度上，房地产业走暖就是经济可持续增长的有力保证，因为房地产业对上下游经济的带动面实在太大太大。因此，我们首先要持一个肯定态度：房地产成交活跃有助于推动中国经济向好。

　　主持人：但我们的疑惑之处在于：几个月前的市场还是冷若寒冰，怎么一下子就热了起来？

　　郭田勇：这种回暖，在某种程度上和微观主体的通胀预期有关。前期我们已经投放了大量的流动性，西方国家为了联合救市，更是注入了大量的流动性，美元不断贬值。这样一来，人们对以美元计价的大宗商品价格，就形成了未来通胀的预期。尽管这种通胀预期未必会转化为现实通胀，会受到很多因素的制约，但只要有这种预期存在，就会刺激人们的投资和消费行为，比如买房、买车、买股票。而这种活跃，可能会化为内需动力、市场信心；但也可能会带来严重泡沫，导致势头逆转。究竟如何处理好内中的平衡关系，着实考验着我们的智慧。

　　主持人：现时楼市火爆的情形，让人无法不联想起2007年。

　　郭田勇：当前，国内下游的产能过剩对消费品价格上升是有压力的，全球经济也尚未完全复苏，总需求强劲回升尚待时日。因此通胀预期首先推动的，是以房产为代表的资产价格的上升。在这个问题上，两年前的前车之鉴不可忘。2007年房地产市场的特征是：居民购房需求增加，在短期内形成求大于供的情况，推动房价上涨。接着开发商暴利心理开始作祟，为获取更多暴利，他们迫不及待地把价格提得更高，于是在老百姓中形成了房价继续走高的恐慌预期。趁着这种“买涨不买跌”的心理，大量投机性的炒房者杀入到房地产市场中，于是进一步推高房价，导致短期内暴涨。

　　导致如此局面的，不排除有某些地方政府不作为的因素。因为政府是间接获利者，房价上涨后，政府在卖地和税收方面有好处。银行也是如此，因为资产价格上升，客观上对银行前期发放贷款的安全性更有保证，于是放低信贷门槛，推动火越烧越旺。但是火越旺，越容易崩盘，这样一来，房地产就会进入痛苦的调整期。所以面对这轮上涨，我们再也不能把需求恢复重新演变成资产泡沫。

　　主持人：所以政府、银行、开放商都要总结上一轮教训，不能“好了伤疤忘了痛”。

　　郭田勇：是的。对政府来讲，首先要摒弃短期利益，把调控重心转移到房地产市场可持续发展上。一方面要照顾中低收入者的需求，做好经济适用房、廉租房的工作；另一方面对于开放商，要制止盲目涨价的行为。而至于开发商自身，也要放弃暴利心理，不能市场一恢复，就开始猛涨价。事实上，也唯有在合理的利益利润率下实现销售，一个产业才能不断地向前发展。而对银行来说，那些正常的自住性和改善性的购房需求，银行应该有政策的倾斜；但对于投机性购房需求，无论如何都要绷紧一根弦，要严格控制，防止炒盘。同时在开发商贷款上，也要做好风险的控制和把握工作。

　　总之，在目前的有利形势下，我们希望出现的，是量增价不暴涨，或者微涨。因为一旦暴涨，那么量也就萎缩了。房地产业如何才能成为带动经济复苏的转折点？如何才能防止“其兴也勃焉，其亡也忽焉”的情形再度出现？前提就是：在合理均衡的价格水平上，让购房需求得到持续释放。

　　主持人：楼市、车市、股市，三市齐热。但为何您的关注点聚焦在楼市上？

　　郭田勇：车市热是好事，因为这里面纯粹是真实需求的增长，较少有炒作因素。而股市，由于结构性的问题迄今尚未解决，股票的上涨速度要比基本面好转的速度快得多。因此从基本面支撑因素来看，股市要走出长期大牛市的格局，还是比较难。

　　但房地产市场不同。由于资源主要集聚在几个大城市，所以人人都想往北京、上海、广州这样的大城市挤，这也使得大城市的房价容易偏离。而收入差距的不断拉大，更是扩张了房地产市场的弹性空间，刺激着房价的不断上涨。而且，尽管涨得离谱，尽管内心未必接受，但公众亦认为合理。所以对房地产市场的调节，我们要倾注更多的心力。因为一旦没有及时有效的措施，就可能会涨出比2007年高得多的天价。

　　我的建议是，一方面要刺激房地产市场的活跃，另一方面要在住房问题上体现公平。中国房地产市场的一个“特征”是：购买中小型房产的人，要去银行贷款；而购买别墅豪宅的人，反而用不着贷款。我认为政府可以根据房产的多少和豪华程度，考虑开征物业税。尽管有人说，此举会导致房产市场的重大利空，难保增长势头。但我认为，这件事尚有待论证，不能妄下断言。从长远来看，为了房地产业健康发展，为保住房问题的社会公平，物业税势在必行。　(记者 支玲琳 实习生 王华俊)