港府闪电出招大幅提升楼市印花税

　　香港房价过去半年持续上涨，使越来越多市民无法负担得起，因此香港特区政府上月“闪电”出招，全面提高购买第二个物业的印花税率，统一调高至物业价格的15%。对海外买家亦提升了税率，非香港居民购买者须缴纳高达30%的税款

　　这次是港府事隔一年多后，再次出招为楼市“加辣”。新政要求所有住宅物业，不论价格多少，印花税税率均由目前的1.5%至8.5%，调高至15%。但是对于交易时没有拥有物业的香港永久居民，可以豁免新税率，只须按现有税率缴纳基本印花税。

　　以400万港元的房子为例，若购房者为香港永久居民并已持有其他物业，新政前需向税务局缴纳4.5%的印花税，即18万港元；但在新政下，税率将提高至15%，印花税将增至60万港元。

　　值得注意的是，除了遏制本地投资需求，新政亦打击海外买家，非本地居民购房者需缴纳30%的税款。

　　香港特别行政区行政长官梁振英表示，房价贵一直是困扰香港市民的民生问题，港府在过去四年一直努力增加供应。据统计，未来3至4年，未卖出的私营单位数目达9.3万个，比4年前高出46%。他指出，过去所推出的印花税措施曾一度打压三种非港人自住需求的活动，炒卖性购买及外来客购买跌幅较大，但投资需求仍然主导市场，交易量在过去半年出现反弹，达逾千个，因此宣布新政遏制投资性炒房。

　　香港运输及房屋局局长张炳良表示，港府早前推出的两轮遏制房价措施，在去年10月至今年3月期间曾使楼市成交量回落，但近期再度出现快速上涨现象，今年3至9月房价累计升幅达8.9%，并以中小型房屋为主，房价由4月的0.7%，增至9月的2.8%，为2013年以来的最大升幅。而贷款比率由55%急升至77%，投资住宅的成交情况活跃，涉及双倍印花税的成交量上升5成至9月的2600宗。他表示，目前楼市风险扩大，假如任由风险增加，将会危及经济、金融体系，所以有必要出手。

　　受新政影响，港府公布新一轮“辣招”后的首个周六日，香港私人一二手私人住宅市场的成交量均显著下跌。地产中介公司港置行政总裁李志成表示，政府突然“加辣”，对二手楼市马上造成影响，周末成交量全线下挫。部分业主封盘不卖，进一步收窄本已稀缺的盘源，预计新政将阻止二手房供应和流转。如果市场悲观情绪持续加剧，二手房成交量或将下降一半以上，楼价有可能下跌5%。

　　另一间地产中介公司中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰表示，由于后市走向不明朗，买家会犹豫买或不买，业主也会犹豫卖或不卖，只有个别业主当机立断，减价3%至5%，才有可能成交。他估计“加辣”必会对楼市成交量造成大冲击。

　　外资券商也普遍看淡香港楼市，呼吁先减仓地产股并转投收租股或房托基金。瑞信、花旗及德银等大行相信，香港楼价在未来两年内将有11%至22%的跌幅。

　　其中，瑞信在一份研究报告中指出，新政相当于将印花税从之前的1.5%至8.5%大幅加税76%至900%。该行认为，政府出招令市场意外，同时亦较瑞信预期时机早，外地投资者并非此次出招目标对象。报告指出，大幅提高印花税将使市场关注中小型单位投资需求，估计香港住宅需求将下跌25%，其中中小型单位会受重创，预计房价在2018年底前会下跌22%。

　　新政公布后的首个股市日，地产股股价应声下挫。港股当天收市时，六大当地地产发展商的市值共蒸发了近800亿港元，跌幅亦超过2012年10月及2013年2月港府推出“辣招”时。当年辣招宣布后的首个交易日，2012年及2013年地产股市值分别减少388亿及86亿港元。

　　香港财经评论员曾渊沧认为，此次新政明显是针对投资客。由于印花税大幅增加，香港楼价下跌已不可避免，首当其冲的就是正在开盘的新房，部分准买家会马上退出。

　　不过，香港资深楼市评论员邵志尧则认为，过去八年，香港金融管理局七度收紧按揭，政府四度“加辣”，均阻止不了房价上升的大方向，因此新政也会跟以前一样，过段时间仍会上升。他说，如果加税或调整按揭成数便可以抑制房价，那房价问题就太容易解决了。他认为，香港房价上升的原因只有一个，即目前香港的楼价被低估，仍没有反映真实价值。

　　也有地产中介公司的业内人士认为，只有增加供应量，才能真正遏制房价。业内人士指，政府近年来不断推出“辣招”欲遏制楼价上升趋势，但往往只是打击成交量，并不能阻止房价上升，反而使真正拟入市的买家更难买到合适的楼盘。因此，政府目前真正要做的是想方设法增加供应，而不是遏制市场需求。□　凌德