昆明要对出租房征税 月租3万以下暂免征增值税

　　“我有一栋大房子，有很多很多的房间，每间租出去，每个月的那几天，大喊一声‘收租啦’，于是钱包就鼓起来了。”这是让很多人羡慕的“包租婆”的生活。不久前，昆明市流动人口及出租房管理工作推进会传来消息：昆明将强化出租房屋准入监管，依法开展出租房屋税收征管工作。也就是说，昆明要对出租房征税了！为什么要征税，征税依据何在，税率如何，是不是会分不同档次进行征税，会给老百姓生活带来什么影响？带着种种疑问，记者对出租房征税的相关问题进行了采访。

　　对出租房征税，昆明并不是首家。早在2004年，国税总局就规定，个人出租房屋需要缴纳包括营业税、城市维护建设税、教育费附加税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税八项税种（简称“六税二费”）。

　　依据是啥？

　　昆明市地税局相关负责人介绍，八项税种中增值税是5月1日“营改增”后实施执行的，将原有营业税改为增值税，除此之外的都是已有税种。分别依据《中华人民共和国个人所得税法》《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国印花税暂行条例》《中华人民共和国土地使用税暂行条例》《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》《征收教育费附加的暂行规定》《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改增值税的通知》《云南省地方教育附加征收管理办法》。

　　税率多少？

　　对于出租房征税，市民最为关注的问题之一是税率。相关负责人介绍，为促进民营经济发展，按照《中共云南省委、省政府关于加快民营经济发展的决定》（云发〔2012〕12号）相关规定：个人出租非住宅房屋执行优惠综合征收率12%，个人出租住宅房屋执行优惠综合征收率5%。同时，如果月租金在30000元以下，暂免征增值税，增值税税率为非住宅5%，住宅1.5%。

　　如何征收？

　　据了解，个人出租经营性房屋收取租金涉及的“六税二费”都是已有税种，过去对此部分税收采取的方式是由各区（县）地税局直接征收。为进一步方便纳税人、堵塞税收征管漏洞，按昆明市政府下发的《关于加强经营性房屋租赁税收征收管理的实施意见》文件要求，将在主城区及三个开发区范围内，委托各街道办（乡镇政府）进行征收。

　　为何要委托街道进行征收？记者了解到，这是利用各街道办事处和社区网点分布广的有利条件，方便纳税人就近缴纳税款，是昆明市“便民办税春风行动”的一个有力措施；其次，通过社会化综合治税的途径，能扩大税收宣传面，维护税法公平公正，堵塞税收征管漏洞。

　　如何处罚？

　　对于逾期不缴纳税款的纳税人，将采取什么措施？相关负责人介绍，按《中华人民共和国征收管理法》相关规定：税务机关通知申报拒不申报，少缴或不缴应纳税款的，是偷税，会由税务机关追缴其不缴或少缴税款、滞纳金，并处不缴少缴税款50%以上5倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　算账

　　记者简单算了一笔账，如果一个市民出租一套位于白马小区的住宅，按照昆明目前的市场价，月租大约为2000元，租期一年，月租金在30000元以下，增值税暂免征收；那么，业主每月需要缴纳的税费为：

　　2000×（5%-1.5%）=70元

　　难在哪里

　　监管体系不建立征税就无从说起

　　出租房征税不是新鲜事，最近几年，深圳、成都、沈阳等地相继推出的房屋租赁新规中，一再强化涉税征收举措，但却困难重重。

　　记者查阅各地出租房征税的情况后发现，“征收难”几乎是各地面临的共同难题。武汉市几乎每年都在强调房屋租赁税，但全市超过40万套出租房，每年主动备案的不足2.8万户，征收房租税几乎形同虚设；郑州市房产租赁市场管理处不久前公布数据显示，2012年至2014年，住宅租赁登记备案率在10%至15%，非住宅租赁登记备案率更低。

　　尽管政策还未落地，但昆明的业内人士也表示了对出租房征税实施难的担忧。昆明新愿达房地产经济发展有限公司经理陈顺福表示：

　　A.缺少有效监管体系

　　首先，由于目前监控体系没有建立，相关部门不好进行监管。目前，还没有规定要求个人出租房屋需把交易合同给政府部门备案，并依靠备案完税。即使今后出台了这一规定，但房东、房客如果双方都不愿意去备案，监管部门根本不知道，征税也就无从说起。

　　B.不好确定是否租赁

　　第二，由于监控体系没有建立，租赁状态也就无法确定。通过中介进行租赁交易的或许还有据可查，但还有一些房东是通过网站发布租房信息的，这部分租房行为就很难监控。

　　C.城中村更难以监管

　　另外，很多房屋缺乏征税的有效依据，很多城中村房东和租客只是口头协定，并没有正式的合同，对于这部分交易的监控更是难上加难。一个不容忽视的事实是，昆明还有大量的城中村，租住着很多外来人口，这些出租房屋的基数大、房东多，工作难度不言而喻。

　　五华区普吉街道一个城郊结合部的社区，本地居民只有5000人，却涌进了3万多外来人口，人口比例倒挂现象严重。对租客而言，它提供了一个通往现代城市的落脚之地，这里的居民和外来人口都将双方的关系定位在简单的租赁交易上。其社区书记告诉记者，自己之前从报纸上了解到昆明即将对出租房征税一事，不过他的第一反应就是“难”。

　　他坦言，首先，房东不愿提供真实有效的租房信息，比如，有多少房屋在出租，每月租金是多少。另外，尽管地税部门委托社区进行征税，但社区工作“上面千头针，下面一根线”，承担目前的工作已是十分繁重，如果再承担征税工作，恐怕是有心无力，效果也不尽如人意。这位书记回忆前些年参与自行车征税的事情，效果也不乐观：“一年交4元，一个月不足0.35元的小税，没有哪个税比自行车使用税税额更小了，即使片区民警上街堵卡，然而‘逃税者’也大有人在。”

　　“如果法律不能得到很好的实施，则是对法律最大的亵渎。”业内人士建议，要落实好最为关键的是征税政策是否与强制备案相配套执行。所以，首先要建立和完善相关配套措施，建立健全以房屋租赁合同（协议）为主要内容的房屋租赁业税务登记管理制度。其次，制定科学严密的实施方案，税务、公安、房屋管理部门、街道、社区要多部门联动起来，定期或不定期组织专项检查和整治活动，对存在违法、违规行为的单位和个人，督促其办理相关手续，对不依法纳税的纳税人实施“小税重罚”，加大纳税人偷逃税款的货币成本，从根源上遏制纳税人偷逃税款的念头。

　　影响分析

　　房东是否会借机涨租？

　　或小幅上涨 但主要看市场

　　租房征税的消息传来，在昆明租房的市民不淡定了。不少租房者担心房东又有了涨租金的借口，在媒体工作的朱先生在白马租了一套房子，他就表示，虽说税收是针对房东的，但房东肯定不会自己承担这笔费用，最后还是要转嫁到租房者身上。

　　朱先生的担心并不无道理，强化征收房租税，会给普通老百姓产生哪些影响？一个重要的担忧就是租金会不会因此而上涨。

　　不过，多年从事房屋中介业务的陈顺福表示，不排除租金可能会小幅上涨，但主要还是看供求关系。如果是买方市场，那么影响不会大，业主转嫁的可能性不大，但反之影响则就比较大，业主很可能把这笔费用转嫁给租房者，导致承租人租房实际成本有所上升。

　　采访中，记者遇到了正在一家中介公司挂牌出租房屋的李先生，他表示听说了租房征税的事情，但自己不会主动纳税，多一事不如少一事，再说这几年经济环境不好，房子都租不上价，如果再加税，怕是更难租了。采访中记者发现，像李先生这样的房东并不在少数。很多人纳税意识淡薄，存在“能省就省”“多一事不如少一事”的心态。

　　对此，云南凌云律师事务所律师孙文杰建议，相关部门要加大税法宣传力度，增强公民自觉纳税意识，提高广大公民自觉纳税的意识和相互监督意识。地税局可以通过报纸、电视、广播等媒体向广大群众宣传与房屋租赁相关的法规和政策，增强群众的法律意识、防范意识和纳税意识，让纳税人交纳明白税。同时花大力气鼓励培养广大群众相互监督的意识，确保此项税收征管工作的顺利进行。

　　（首席记者 李思娴）(昆明日报)

　　短评：创新思路破解“征”不容易

　　一孔

　　服务流动人口和出租房监管，是一个问题的两个方面，并非毫不相干，而是有紧密的联系。

　　自觉遵守管理制度（包括依法纳税等），营造一个和谐有序的出租市场，全面服务于社会治安综合治理工作，是房东应尽的义务；对于流动人口而言，因为政府部门有效的管理，做到“以房管人”，为自己提供治安、就业、教育、环境等方面的服务。这是社会管理的有效途径和方法，体现的是政府为民服务的宗旨。

　　近年来，随着经济社会快速发展，工业化、城乡一体化进程推进，流动人口大量涌入，为城市建设和发展注入活力，起到了积极作用，同时也带来了治安、就业、计生、教育、环境等一系列社会管理问题，给社会管理提出了新的挑战。针对目前社会管理和服务方面存在的问题，中央对加强社会管理和服务做出了一系列重大部署，其中就包括加强和完善流动人口的管理和服务。所以，如何管理、服务好流动人口，完善和加强基层社会管理和服务体系、公共安全体系，推动社会组织健康有序发展，是个老课题，又是一张必答的“新试卷”，这要求社会管理者找准工作切入点和抓手，积极探索新途径、新方法。

　　出租房征税在外省不少地方已经实行，只是效果不是很理想。昆明的政策尚未落地，各方反映也是困难重重，“征”不容易。

　　要破解“征”不容易，首先要做好制度设计，针对外省执行当中遇到的各种问题，做好应对之策，有的放矢，精准出招，一一破解；其次，制定科学严密的实施方案，利于操作；最后，建立和完善配套措施、监管制度，织密监管网络，疏而不漏。

　　社会管理是一项复杂的系统工程，牵涉方方面面，千头万绪，说到底是对人的管理和服务，其核心以人为本，把社会管理寓于社会服务之中。就拿出租房征税来说，相关部门要创新思路，积极探索行之有效的方式方法，“征”就容易了。