业内人士：杜绝逃税须完善税收与不动产登记系统

　　房产中介与地税人员联手逃避二手房交易税款业内人士称

　　杜绝逃税须完善税收与不动产登记系统

　　□　本报记者 赵丽

　　作为北京链家房地产经纪有限公司世纪城店店长的张某，为帮助购房人逃税，将购房人的62万余元给予北京市海淀区地方税务局第二税务所工作人员杨某、李某等三人，自己拿到好处费7万元。近日，被告人张某因犯行贿罪，被北京市第一中级人民法院判处有期徒刑两年6个月，缓刑3年。

　　据杨某和李某供述，他们逃税的方式是通过伪造房产证，将2014年的房屋变成2009年的房屋，涉案房产逃税共计76万余元。

　　“偷税漏税在存量房交易市场还是比较多见的，用刑事手段惩罚参与者无疑会震慑不法分子，对规范存量房交易市场也会起到直接的推动作用，另外还可以减少国家税收损失。”北京房产律师王树德向记者介绍说，以前除了有人举报之外此类案件很少见，但是，随着近两年税收系统与不动产登记系统的完善和对接，发现了很多房子虽已经办理了过户，但是没有缴税记录，“这两年，我本人就接到数十起类似的法律咨询，发生这些违法行为，一般都是征管人员利用职权与房产经纪人进行勾结的结果”。

　　“房产中介机构部分经纪服务带有情绪化的特征，在营销业务无法达标的时候，各类违规现象会增加。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者分析说。

　　王树德向记者介绍说，现实生活中，购买房产的逃税手段大概有三种：

　　第一种就是中介公司所谓的“合理避税”，买卖双方签订阴阳合同，网签价格远低于实际成交价格，此种行为其实也是“逃税”的一种。相对于一手房交易，二手房存量房交易的阴阳合同很难监管，在其他国家和地区也普遍存在；

　　第二种就是用套票形式逃税。有些房子交易时会产生巨额的税费，比如个人所得税，此类房屋相对于无个税房屋不太好成交，经纪公司为了促成交易诱惑买卖双方称可以“避税”，然后让承担税费的一方缴纳一定数额的现金，经纪人再与税务机构“内鬼”勾结，通过开具“套票”的形式逃避税款。“这个套票和真票编号一致，但属于假票。这些现金税款没有被缴纳至国库，而是被‘内鬼’和经纪人私分，在某段时期，经纪人拿着套票可以完成房屋过户”；

　　第三种方式就是上述案件中所说的伪造“房产证”登记时间，这样可以让房子变成“满五唯一”，从而逃避缴纳最大头的“个人所得税”。

　　“此外，还有制造卖房人‘唯一’住房假象的手法，我曾经听很多房产经纪人说过这类操作。因为一些‘满五不唯一’的住房，照样要缴纳巨额的个人所得税，如果从‘唯一’做文章，需要与‘内鬼’配合，此种方式难度最大但最为保险，不涉及假票、假证等问题。”王树德进一步分析说，“唯一”住房通过电子系统审核的，在系统审查是否是唯一住房时，“内鬼”通过一定的后台技术手段，可以防止其他在册的住房被检索到，这就制造了“唯一”住房的假象。

　　在王树德看来，防止第二种以及第三种、第四种逃税手段，应该继续完善不动产登记机构系统和税务机构系统的衔接和数据共享，对系统可能存在的漏洞进行及时修复，对系统后台的操作轨迹及权限进行完整的记录和保存。

　　据王树德透露，“去年、前年和今年是此类案件高发期，很多买房人再卖房的时候不能过户，要求补缴税款”，而这两年此类案件频发的原因是“税收征管系统和不动产登记系统完善的结果，主要是对以前偷逃税款行为的追责，今后此类案件会越来越少”。

　　“要想杜绝此类事情的发生，首先要继续完善不动产登记系统与税收系统的衔接，防止套票、假房产证事件的发生；其次，建议在税务大厅做风险提示或者让交税人签署风险告知书，比如不要用现金缴纳税款、逃税的法律责任等等。”王树德说，最后加大逃税行为的处罚力度做到“违法必究，执法必严”也会对存量房市场的参与者起到警示作用。

　　在严跃进看来，阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为，一旦被税务部门查出后，可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等处罚。在数额达到标准时，则可能与卖方一同被追究刑事责任。另外，将来买家如再出售该房屋时，买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构和房地产经纪人员为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利，将由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员和房地产经纪机构都会作出相应处罚。

　　严跃进也向记者表示，房产交易的双方一定不可以贪图“小便宜”，因为一旦逃税被发现，房屋交易可能会被冻结，“内鬼”和“房产经纪人”一般要承担刑事责任，如受贿罪、行贿罪、贪污罪等，而承担税费的买卖一方会被要求补缴税款。如果拒绝补缴，那么房屋再次交易会遇到重大的障碍。一旦补缴了税款，可以向相关责任人进行追偿，但是如果纳税人明知道逃税行为而积极参与的，那么自身也要承担一定的法律责任。