房产：租金回报率持续走低

　　证券时报记者 于德江

　　对投资者来讲，靠房屋出租收回成本的时间越快越好，计算收回成本时间的一个重要参数便是租金回报率。租金回报率同时也是衡量房产投资价值的一个重要指标，指的是出租房产获得的收益同房产总价的比值。但目前国内一线城市房价普涨，导致购房成本大幅增加，而租金涨幅却相对有限，房产租金回报率持续走低。

　　以深圳为例来分析房地产市场租金回报率。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，9月深圳市商品住房成交均价为36191元/㎡，如果投资者A按此价格购买了一套65㎡的两居室，总价约235万元。另据禧泰数据公司监测，深圳市近一个月平均租金价格为65.3元/月/㎡，投资者A未来一年大约可获得租金收入50934元，租金回报率为2.2%。

　　纵向对比去年数据，2014年9月份，深圳市商品住房均价为26000元/㎡左右，租金价格54.37元/月/㎡。如果另一投资者B在去年买下65㎡两居室，则租金回报率约为2.5%。对比可以发现，投资者A在租金回报率上落后于投资者B，单从租金回报率这一指标来说，深圳普通住宅的投资价值呈现下降的趋势。

　　相同计算方法，北京、上海的租金回报率分别为2.1%、2.3%。另外考虑到空置期损失、购房税费、贷款利息等支出项目，租金回报率还将进一步被压低到2%以内。但同时需要指出的是，上述对比没有考虑到房价涨跌所带来的损益，只适合用作投资价值的简单对比。

　　信达证券首席策略分析师陈嘉禾提出以市盈率（PE）估值法来对比各类资产的投资价值。陈嘉禾举例，在2000年上证综合指数的PE高达65倍左右，当时房地产以净租金计算的估值则不足20倍，如果在这种时候投资者使用了市盈率估值法，就会明白应该购买何种资产。

　　参照此逻辑和前述计算结果，深圳、北京、上海当前房地产市场的PE分别为46倍、48倍和43倍。和当前股票市场进行横向对比，沪深300指数的PE为13倍、恒生国企指数的PE为7倍。陈嘉禾向证券时报记者介绍，澳大利亚等国外房地产市场的租金回报率稳定在4%左右，对应PE为25倍，而国内一线城市的住宅剔除掉相关费用后，PE甚至能达到50-70倍左右。“现在看来，股票相对是有折价的”，陈嘉禾说，“相比于股票，房地产已经没什么吸引力了。”