李宇嘉：慎防楼市回升动能不足

　　房地产回升动能或在减缓，这是国家统计局昨日发布的前10月房地产运行数据中暴露出来的最大问题。尽管1~10月份商品房销售面积同比增长7.2%，但增幅相比1~9月下滑了0.3个百分点，这是今年以来增幅第一次下滑。更何况，这是在货币政策持续宽松、利率降到历史低位、“金九银十”刚过去的情况下出现的。

　　对此，国家统计局的解释是，非重点城市1~10月份销售下滑0.4%、大户型销售回落1.2个百分点，拉动全国销售下行。这意味着，占库存60%以上的三四线城市再次拖累了全国楼市回升。笔者认为，这与三四线城市“一二级联动”、“超大盘”开发，造成隐性库存较大有关。

　　商品住房库存连续数月减少态势，10月大增1180万平米，导致库存恶化。究其原因，首先，为迎接“金九银十”，10月份推盘量明显增加，但由于需求在“3·30”后快速释放后有透支的迹象，加上前期政策激励的边际效应弱化，主要城市新开盘去化率普遍降低。其次，2013年那一拨“高价地”项目入市，房价明显上涨，高位需求难以持续。1~10月份，商品房销售面积仅增长7.2%，但销售额却增长14.9%，二者之间的“剪刀差”在今年不断扩大，意味着房价在上涨。

　　今年1~10月份，全国房地产开发投资同比名义增长2.0%，增速比1~9月份回落0.6个百分点；房屋新开工面积下降13.9%，降幅扩大1.3个百分点；房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%，降幅与1~9月份持平。

　　在11月10日中央财经领导小组工作会议上，习总书记第一次就房地产市场做出重要指示，提出了化解库存，促进房地产平稳发展的精神。“去库存”仍将是2016年我国楼市的主题。只有库存明显消化，才能激励开发商拿地、增加新开工，房地产开发投资才能触底回升，而固定资产投资增速才能稳定。综上，笔者认为，要警惕楼市继续回升动能不足。

　　新一轮楼市刺激政策会接踵而至。首先，针对前期政策边际效应弱化，首套房首付成数可能会下降；其次，为落实“十三五”规划，棚改安置货币化可能会出炉，这对于短期需求增长利好；再次，针对大户型住宅消化不足，可能会取消普通住房和非普通住房在税收上的区别，降低大户型住房购置费用；最后，资产证券化（包括公积金贷款证券化）和国开行贷款支持棚户区改造将全面提速。笔者认为，即便销售回升幅度减缓，但政策和货币环境继续宽松，利率进一步降低，楼市销售回升态势不会改变。作者：李宇嘉

　　（作者单位：深圳市房地产研究中心）