新政加码楼市 去库存仍为主基调

　　房地产市场又迎政策“礼包”。

　　由财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合出台的房地产交易环节契税、营业税的优惠政策于2月22日起正式实施，这也是继2月初降低非限购城市首付比例后，又一项为非限购城市拉动“去库存”的优惠政策。

　　在契税方面，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　在营业税方面，通知中明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

　　值得注意的是，通知中表示，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述个人购买家庭第二套改善型住房契税优惠政策和营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照之前政策执行。

　　中原地产首席研究员张大伟对《中国产经新闻》记者表示，尽管限购城市也将获得一定的利好，但此次政策的主要目的是非限购城市，直接获益的将是针对二套和大户型改善的群体。

　　易居研究院首席研究员严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示：“此次政策的最大亮点在于对改善型或二套购房的群体赋予了减税政策。过去对于二套房的购置，无论面积大小，都同意按照3%的税率进行计算。而新的政策下，按照面积大小，都进行了不同程度的下调。对于面积超过90平方米以上的住房，从过去3%的契税调整到了2%的契税，进而也使得购置大户型的改善型用户获得了实实在在的利好。”

　　严跃进指出，从此次政策可以看出，政府的出发点有三个方面：“第一，继续保护刚需购房者的利益，对于90平方米的首套住房，契税政策一再地进行调整，现在继续强调1%的税率，说明依然会给予最大的税收优惠，反映了在普通住房层面给予了充分的政策支持；第二，是鼓励购房者积极购置大户型住房，这对于三四线城市来说可能有更大的意义；第三，是鼓励购房者积极换房，这从二套住房无论面积大小，均能享受税收优惠的政策能够看出。

　　“此次政策，惠及面较大，应认为是今年刺激住房消费、盘活存量住房资产的重要举措和手段。”严跃进说。

　　在张大伟看来，“尽管该项政策减免了一定税费，但税费在购房资金中占比不是特别高，并不是最主要影响购房者意愿的决策因素，因此该政策更多是代表了政府的调控方向。因而政策对市场直接影响会相对弱于间接影响，后续政策持续还会出现，一些地方还在出调控政策，目前来看市场上还是会有积极反应的。”

　　对于今年楼市的宏观走向，张大伟认为，今年上半年政策还将持续刺激，市场或将迎来高潮。但是由于现阶段经济涨幅放缓，人口增速有所下降，房地产恐将不会冲高，因此下半年如何继续维持高位运营还将存有疑问。本报记者 杨泥娃报道