业内专家建言：因城施策重结构 创新思路去库存

　　中新网上海8月29日电 (记者 于俊)中国政府对房地产市场持续推出了包括“去库存”等在内的系列积极调控措施，以促进行业平稳健康发展。刚刚在沪闭幕的易居论坛综合业内专家和企业家观点，建言化解库存应结合各地区的结构性问题、因城施策，更应以创新思路拿出对策。

　　因城施策去库存

　　上海市房产经济学会会长沈正超认为，房地产库存的本质是供需关系问题。上世纪九十年代以来上海房地产市场发展的实践显示，供应不足→供求平衡→供应过度，是交替出现的市场现象，有一定的规律性。认真研究库存问题，找出其变化规律，制定相应的预警和管理对策，对于促进市场健康发展具有重要意义。造成房地产商品库存过多的原因是多方面的，去库存也应因城施策，切忌生搬硬套国家规定，以防止出现新的库存。

　　华东师范大学房地产系主任胡金星表示，对库存问题的研究，吻合了当前政府供给侧结构性改革的导向，但如何化解此类问题，近几年没有很精准的对策。从城市经济学的角度看，不同库存背后的租金收益有很大差异。诸如国际上商业地产的租金收益率比较高，此类物业的库存压力就相对小。国内市场应研究物业收益率等因素，这样才能提出更为务实的去库存措施。

　　具体去化重结构

　　论坛期间，上海易居房地产研究院流通所所长崔裴发布了《房地产库存问题研究》报告，对“房地产库存”作出界定：房地产供给侧持有的、可流通但尚未完成流通，或者尚未被终端需求者使用的房地产。具体而言，新建商品房的库存包括现房库存、期房库存、实际库存、潜在库存四类。

　　报告披露：2012年—2017年35个大中城市商品房实际库存中住宅占比震荡下行，从56.6%下降到44.6%。商品房实际库存已从以住宅为主转为以非住宅为主，商办用房的库存问题变得更加突出。换言之：在全国平均层面，商品住宅库存已为合理水平，但以商办房为主的非住宅商品房库存规模远超合理规模区间，去化压力巨大。而从2005年—2017年全国不同类型商品房期房销售面积看，期房销售的绝对主力是住宅，商办房销售占比非常低，反映出商办房受自身特性影响，去化难度更高。

　　施策要有新思路

　　与会人士建议，去库存应与存量房、存量用地等政策管理积极挂钩，对于部分库存规模较大的房源，除了关注“去化”，还可考虑“转性”。如果这方面实现了政策的衔接和打通，去库存的问题就容易解决。

　　结合当前各大城市正在积极推进的租赁市场改革，针对新建租赁房周期长、存量物业改造周期短的特点，政府是否能允许房企收储某类过剩的房源进行改造，从而形成更多的租赁房源。而租赁企业运营时，适当考虑停车位的配建和社区的经营管理，有助于此类库存项目真正为市场所认可，并具有更高的市场投资价值。

　　上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳强调，研讨库存问题，对于当前中国房地产行业健康持续发展非常必要。既要积极推进理论方面的探索和思考，也应结合市场阶段性的发展特点做精准性的策略建议。解决库存问题，既能改善房地产市场的供求关系，也可有效化解相关金融风险，符合供给侧结构性改革的大方向，有助于更好建立中国房地产行业长效发展机制。(完)