房企角力冲刺四季度业绩 多家品牌房企有纯新盘入市

　　无论是淡季不淡，还是金九不金，北京楼市的回暖温度却是触手可及的。于是，作为四季度开局的10月份，成为了一个新的窗口期。绝大多数项目选择全力出击。但对不同的公司及产品而言，何时入市，以何种方式入市，则表现各不相同。

　　四季度推盘火力全开

　　一个有意思的现象是，在本次接受采访的多位房企人士眼中，对于“金九银十”的风向标作用似乎已经看淡，但在接下来的市场中积极入市的心态却和之前相比并无任何变化。

　　双珑原著、长城源著及西宸原著别墅一期的售罄，使得北京龙湖在市场的收获颇丰，但习惯于“上四下六”的打法，下半年龙湖在北京销售的项目共有5个，除了上述项目以外，位于昌平沙河的滟澜新宸长桥墅东区、西宸原著平层部分，以及东坝天璞都将是年底前龙湖的主力项目。据龙湖地产北京公司相关负责人表示，因为受到各种因素的影响，不少项目的推盘节点都相应延后，因此四季度龙湖将会火力全开。“从总体来看，龙湖下半年在北京推出的项目业态分布比较平均，产品组合也比较丰富。”该负责人告诉记者。

　　抱有同样想法的还有北京恒大，上半年凭借位置优越的多个自住房项目以及恒大领寓、恒大城两个项目的商业部分，成功实现年度目标超六成。进入四季度，备受关注的位于大兴义和庄板块的商品房恒大未来城全面亮相。据项目负责人刘广表示，目前恒大上下对义和庄板块有非常高的期待。此外，位于东坝的恒大华府、来广营的恒大书院商业部分也将开售；货量充足。

　　保利润成为焦点

　　对大多数的房企而言，上半年已在复苏行情中抢占先机，而真正角力的中心确实在下半年。“尤其是四季度，作为各家冲刺业绩的关键时期，在目前的市场环境之下，大家都会推出更多的新盘，保利润。”某上市房企负责人如是说。

　　据悉，多家品牌房企在四季度老盘推新品的基础上，均有纯新盘项目进入市场，以期抓住楼市的窗口期，获得业绩的进一步增长。记者了解到，北京万科目前有包括位于丰台、大兴、通州、房山、延庆等的20个项目在售。除了房山长阳和通州台湖依旧是万科在京的主力阵地以外，备受关注的万科北京首个别墅项目、位于顺义高丽营的观承也将在四季度入市进行角逐。

　　记者还了解到，由于房企对于北京市场预期的判断，不少项目在推盘的节奏中也进行了调整。一位房企项目负责人就表示：“目前市场行情好转，预期肯定是向上的，如果按照这个去化节奏，今年内整个项目清盘一点问题都没有。但地块的稀缺性已经很难被复制，公司对于利润也有要求，因此年内不会全盘出清。”

　　- 为你找房

　　10月开始，是房企冲刺业绩的时候，各家憋着“放大招”，冲刺年度销售目标，于是有些项目的优惠力度很大。本周，按照购房者的不同需求分类，向您推荐不同的项目。

　　白领族

　　五环内两居VS郊区三居

　　【算账】

　　家庭年收入：40万元左右

　　适购项目：总价400万元以内的项目。因为北京属于限购城市，无缘于最新的首套房25%的首付执行标准，因此，商业贷款的最低首付仍为三成，金额为120万元，贷款280万元，按照月供压力较小的等额本息还款方式，30年期的月供金额为16000元左右。

　　【市场扫描】

　　在层出不穷的高价地的倒逼之下，总价400万元以内的项目，在北京新房市场上正呈现日益减少的趋势。但如果仔细比较，还是可以淘出一些舒适度、性价比较高的项目。

　　如果希望居住在城区内，目前在西南四环周边，400万元以内的预算还能够买到面积在70-90平方米的房子。当然想要更核心的居住板块，面积也会相应缩水。如果家中人口结构已经发生变化，需要较大的空间进行改善，选择的范围就可以适当向五环外延伸。当前，通州因为受到限购，购买条件相对苛刻。普宅持续有供应的大兴和昌平，仍然值得关注，其中大兴新城以首置刚需项目为主导，而亦庄区域则以改善型项目为主导；昌平目前在售的项目，对于刚需和改善型需求均有覆盖。

　　【推荐项目】

　　●天恒金融街公园懿府

　　这是位于南四环公益西桥南3公里的纯新盘，它距离最近的地铁站是4号线新宫站，但需要先乘坐公交车换乘地铁。项目周边老社区云集，生活配套齐全，菜市场、超市和临街商铺能满足日常生活所需。项目主力户型80-130平方米，对于白领而言，舒适两居或较合适。

　　据悉，本周末项目将开盘，销售均价预计在4万元/平方米左右，目前排号有10万元抵20万元的优惠，开盘当天还会有优惠活动，首批将推出260套房源。

　　●国韵村

　　国韵村也位于南四环附近，但是带精装修的36000元/平方米的均价，使它在大兴旧宫板块内的竞争中保持优势。销售人员表示，这个价格在四环区域的新盘中算是最低价了。据介绍，小区内规划有幼儿园、中学等，可满足上学需求；西侧是城市快速路德贤路，通过该路可全程无红绿灯直抵四环、五环，交通十分方便。东侧与南侧是旺兴湖公园。另外，小区西侧的德贤路西是正在施工建设的大型商业——世界之花假日广场。不过，现阶段周边商业配套较少。

　　目前项目在售的有80平方米左右的两居，108、138和139平方米三居。三居正处于排卡阶段，享受6万减15万的优惠，预计11月底开盘，价格或会上浮1000元/平方米左右。

　　●领秀慧谷

　　位于地铁昌平线生命科学园站东侧1公里的领秀慧谷一直备受中关村白领的关注，目前仅剩一套大户型。预计明年开盘价格或达到35000元-36000元/平方米。不过，这对于在中关村、上地工作的白领来说，仍是不错的选择。

　　●首开国风美唐

　　位于地铁8号线回龙观东大街的首开国风美唐也是区域内炙手可热的楼盘，不仅可以选择8号线、13号线双轨道出行，而且教育资源十分丰富。项目自身配建红黄蓝幼儿园，周边还有霍营中心小学、昌平第二中学。同时，回龙观的配套已经十分成熟，购物生活都很方便。目前项目仅有少量房源在售，均价约为35000元/平方米，由于房源较少，没有其他优惠，年内是否再推新品也尚不确定。

　　中产阶层

　　升级换房正当时

　　【算账】

　　预计家庭年收入：50万-100万元。家庭每年有50-100万元的收入已属于较好的中产阶层，一般是公司或机构的中层管理人员，手中已有一套或两套房，但日常开销也较大。

　　可选择的产品：500万-1000万/套。中产阶层多属于“卖旧买新”改善型升级置业人群，按照二套房首付40%计算，首付200万-400万元。按北京新盘均价多在4万元-5万元/平方米计算，可购买到200平方米以下的平层住宅，或者购买郊区的经济型别墅。

　　【市场扫描】

　　据机构统计，目前北京最好卖的房子总价是在800万-1200万元之间的改善型住宅。今年以来，大批500万-800万元/套的老项目房源被出售，留给中产的选择已不多。

　　活动范围在南城的中产家庭，可以将目光聚焦在亦庄河西区、旧宫板块和丰台区，四季度这里都有较多新盘供应。比如，位于丰台公益东桥的福海棠华苑，主推128-138平方米的三居，报价为42000元/平米；南四环大红门附近的天恒金融街公园懿府，120多平方米的三居室也较适合。

　　东部中产的选择则较少，值得关注的是位于朝阳大悦城附近的首开·熙悦尚郡，主推125-136平方米的三居，报价为48500元/平方米，但缺点是所剩房源不多。在通州，虽然由于区域限购升级，但价格仍处于高位，住宅新盘供应也有限，不限购的公寓则供应充足，中产阶层可以关注近期热销的别墅项目旭辉御锦、鲁能格拉斯小镇等。

　　【推荐项目】

　　●亦庄·金茂悦

　　位于亦庄河西区的亦庄·金茂悦售价较稳定，一直维持在35000元/平方米，备受南城改善型中产购房者的青睐。平层面积130-190平方米，为3.5居至5居，总价在450万-600万元/套，精装修。由于开发商在亦庄河西区持续拿地，项目的品质、售价都能保持稳定。此外，项目优点还有配备恒温恒湿恒氧科技系统，以及传承自北京豪宅“金茂府”的建筑品质，周边也有幼儿园、小区配套。据悉，项目现在推出了别墅产品“金茂逸墅”，为180-210平米的城市新院别墅，预计四季度入市，目前别墅样板间已经开放，但未透露价格。目前参加优惠活动，可以享30万优惠以及6万元的红包。

　　●中冶德贤公馆

　　位于南四环外榴乡桥的中冶德贤公馆是旧宫板块的明星楼盘，目前在售的户型是136、178平方米的三居、四居和180、210平方米的升级版三居、四居，报价45000元/平米，精装修。

　　除了地理位置较好外，中冶的建筑质量获得了业内的认可，从户型来看，新推售的房源户型整体采用大面宽、南北通透的设计，三面采光，双南向主卧套房，居住舒适度较高。项目的优点是性价比较高，目前已经有了实景园林和实楼样板间，可以让客户“眼见为实”，售价也较为稳定，不过榴乡桥板块的配套还有待发展。

　　●龙湖滟澜新宸·长桥墅

　　如果活动区域在北边，并想首次购买别墅的中产，推荐关注昌平板块，性价比较高的老项目有位于沙河的龙湖滟澜新宸·长桥墅。据开发商龙湖方面表示，长桥墅预计10月底要推售东区二期联排别墅，预计40套，面积350-410平方米，赠送隔层、露台、庭院等，预计最低总价999万元/套，目前进行首付分期活动，最低首付99万/套起。

　　“新贵”

　　“豪宅年”任你选

　　【算账】

　　预计家庭年收入：300万元以上。能做到年入300万元以上的职场人士大多是大型集团公司的高管，如前万科副总裁毛大庆离职前公开年收入约为561万元(税前)，一些房企高管的年薪也达200万-300万元。

　　适购项目：总价在2000万/套以内的项目。按二套房首付比例40%计算，首付在800万元以内。但北京很多银行对二套房首付要求仍是五成，那就需要将首付提高到1000万元了。新贵们财力雄厚，但一些太“壕”的楼盘(单价10万-15万元)也不适合，比如预计四季度开卖、位于农展馆的融创·北京壹号院，连融创董事长孙宏斌都坦言自己买不起，除此之外，新贵们可选择的新盘还是十分丰富。

　　【市场扫描】

　　新贵们由于平时公务繁忙，最青睐城区平层豪宅。从周边配套的成熟度、便利度来看，四季度新贵们可关注的房源充足。比如，位于朝阳区西大望路的住总香榭8号，而在丰台区西三环沿线，懋源钓云台有170-260平方米的三居、四居，报价为6万元/平方米，龙湖西宸原著10月也新推出了平层产品，报价最低7万元/平方米，最小户型为160平方米。如果喜欢东部，则可关注东坝的龙湖天璞项目，四季度将推出140-200平方米的平层产品，报价未定。

　　如果喜欢有天有地的别墅生活，则可重点关注朝阳区来广营的恒大书院以及东坝的保利首开·天誉，还有位于石景山八大处公园的远洋天著春秋。如果面临限购问题，又希望能有豪宅的居住品质，则可关注位于望京的远洋万和8号，目前报价为75000元-80000元/平方米，户型为292平方米，单套总价为2200万元。

　　【推荐项目】

　　●西宸原著·玉府

　　位于西三环边、丰台板块的西宸原著可谓今年最受关注的豪宅项目之一，主打“内城低密度产品”。龙湖在6月首次推出30套别墅产品入市，完成认购额10亿元。近期，西宸原著推出了高层产品“玉府”，主力户型为140-240平方米，共160套房源，预计1100万元/套起，精装修，预计10月底开盘。项目平层的样板间已经开放，据开发商介绍，装修风格得到了很多年轻新贵的认可，目前排号客户较多，预计将摇号选房。

　　●住总香榭8号

　　位于东三环西大望路、紧邻双井的住总香榭8号可谓豪宅中的“实惠盘”，地理位置十分优越，周边配套成熟，值得在CBD一带活动的新贵关注。项目价格未定，目前报价75000元-80000元/平方米，户型为140-150平方米的三居室。但值得一提的是，项目是个小社区，只有2栋楼，或缺少大社区的“豪宅范儿”，但另一个优势是准现房，目前已近封顶。

　　●保利首开·天誉

　　位于东坝的保利首开·天誉是保利今年最受关注的豪宅项目之一，售楼处在10月正式开放，项目的优点是东坝少见的纯别墅社区。天誉共28栋楼，116套房源，产品分为联排和叠拼两类，联排户型面积为300-375平方米，叠拼面积为160-360平方米。东坝的豪宅新盘供应量较大，周边配套还有待完善。保利方面透露，第一期的定价会“非常有性价比”，值得新贵关注。

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