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给王健林算算最新身价

2017年07月26日 10:25 来源:中国网 参与互动 

  文/一勺君

  前几日,一勺言写了一个被认为很隐晦的文章,日本朋友谈世纪大交易,很多人表示没有看懂。

  这么说吧,那同样是一篇测试帖。假如你同意我的看法,我会相当佩服你的眼光;你要是不同意,嘿嘿,其实你可以再看一遍,你会同意的。

  看了两遍还看不懂,那么,一勺言君确实是一个比较挑剔的人。

  言归正题。今日,又被万达卖掉一个万达广场的新闻刷屏。

  标题是“朱孟依接盘,王健林卖掉万达广场”,而内容是,万达旗下的其中一个南昌西湖万达广场,易主给朱孟依旗下的珠江人寿。

  写本文时,万达已经解释了,大意是,这是一个早就定好的资产交易,该万达广场是轻资产战略的一部分,它是第一批轻资产操作的万达广场。

  这段时间,关于万达出售风波,各家都有评论,一勺言谈谈咱们自己的。

  一,首先定性。万达对万达城与酒店的出售,是一个在错误的时间发生的正确的事。

  王健林本来早有出售之心,这已不是秘密。它朝向轻资产运营的方向是正确的,本身也通过有法律效率的管理合约,锁定了自己与万达城、酒店的委托运营关系,但是,在文件风波、监管风波的语境下,骤然达成交易,被认为是一场兵临城下之约。

  时间会让很多东西扭曲。但是,时间从不欺骗人。往后再看五年,也许我们今天对首富先生的“交易惋惜”会完全改观。

  二,关于价格。吃亏不吃亏,是这轮万达被检讨最多的一个点。但是,这都是围观群众视角。

  对于交易三方而言,确保交易成交的那个价格,才是最有意义的价格,否则一切免谈。一个NBA式的三方交易,大家都要觉得价格对自己是公道的,那个价格就是一个公道的价格。

  交易价格是时间、对价与机会成本的复杂函数,缺一个都不行。

  三,关于轻资产。轻资产是老王讲出来的童话故事么?当然不是。

  首先,在中国能做轻资产生意的公司并不多,它需要有核心能力。

  其次,王健林过去几年的生意转型的本质是,要让自己与“内需型中产消费升级”联系起来,从娱乐、体育到跨省旅游消费,生意不同,但本质相同。

  最后,这个新生意,要求万达的两大IP(万达城与万达广场)足够多。而只有轻资产模型,可以满足首富先生的这个图景。

  上述三点环环相扣。

  四,交易过后,王健林手中握有六张轻资产王牌。

  他们分别是:院线管理公司,万达文旅城管理公司,万达广场商管公司,万达酒店管理公司,体育公司,儿童娱乐连锁公司。

  具体公司名字不一定严谨,但道理是一样的。

  目前,院线公司已经上市,市值一度过千亿;其他业务均具有相当大的想象空间。文旅管理公司,我听到的消息是,今年已经有四个已开业项目,但到2018年后,开业的项目更多,那时全部开业的万达的文旅项目有望实现10亿元以上的净利润,而万达酒店管理公司,很可能已经是目前亚洲最大的高端星级酒店管理公司。

  体育公司,已经在足球、篮球、铁人、转播、版权等方面四面开花,业务可期,标标准准的消费升级业务;而儿童连锁公司目前收入利润并不高,但是未来前景很好,是一个“未来型”业务,两三年内,预计可以看到它明显的规模扩张。

  五,单独谈谈万达广场商管公司。王健林目前手中最值钱的地产物业,应该当属200余个已经开业的万达广场,绝大部分是以前重资产模式操作的物业。

  这200多个万达广场,具备三个突出的特点:

  1,位置从早年开发的新区核心,变成了城市核心,物业升值很大;

  2,很多万达广场已是净资产,没有任何负债,这得益于当年万达对每个万达广场实行的“独立密封舱”资金管理,部分物业有负债,也多在2-3亿元之间,万达如果想全部一次性偿还后,王健林手中净握有200多个优质商业物业。

  3,这200多个万达广场加上轻资产操作的万达广场,去年贡献了250亿元的租金收入。按照王健林公开表示的年度20%增速看,五年之后的2022年,所有开业的万达商业的租金收入保守可以达到820亿元。

  众所周知,商业管理的租金毛利润率较高,多在70%以上,假如按照30%的保守净利润率来测算,五年后它的年度净利润300亿元不难想象。如果上市,按30倍PE计算,市值将接近万亿。

  六,这里面还有一个有趣的问题。有人担心,轻资产后,业主不再是万达,随着万达广场越多,万达在租金收入里的分账会急剧减少。

  万达去年开业了50家万达广场,其中21个是轻资产路径。万达与轻资产业主方的租金分账是3比7,这意味着,万达2个轻资产路径的项目租金基本上相当于1个重资产路径的项目租金收入,所以,轻资产项目数量多了,对租金下降的影响会随之被熨平。

  而且,轻资产的项目,在租金分账后,万达的净利润计算方法会更占便宜。借用王健林去年的年会讲话,轻资产转型后,万达商业租金的含金量还将进一步提高。

  他解释说,重资产一块钱租金万达拿到的净利润也就四毛钱左右,因为要扣除管理费,缴17.55%的税金,再缴所得税。轻资产分得的净租金除了25%所得税,全部是净利润,所以今后万达商业租金含金量更高。

  七,谈谈为什么会出现文章最初的那个“乌龙新闻”。

  轻资产路径的万达广场,从投资建造开始,就对未来资产转让的时间表有了大致的规划,通常是招商开业后,并且拿到了相关的证件,可以实现一系列工商变更等。

  南昌项目即是如此,它今日被披露的法人变更,其实早早在一两年前就被确定下来,只不过发生到今天这个情势下,成为又一宗王健林“资产大割肉”的最新例证。

  真相呢?呵呵。反正,你们也只愿意看自己想看到的吧。

  让我们一起等待下一个法人变更的万达广场吧,不远的前方,有很多个十万 在等待着你我。

  八,关于不少万达广场的注册资本金更改,从孙宏斌入局开始,就被翻炒。大家可以看看下图,里面的万达广场都是历史上重资产路径。

  我的理解是这样的,注册资本金的变更,可能与项目的开发周期有关。万达广场的开发周期结束后,进入了经营管理期,不再是房地产开发,对资本金的需求相应也减少,所以,出于提升资金使用效率的角度,进行了注册资本金的减少。

  当然,降低注册资本金,也很有可能是轻资产公司投资人的意愿的反映。我的理解是,在中国,注册资本金的意义在特定时刻被媒体扩大了,平日里有谁去关心这个无辜的指标呢?

  具体如何,你们去问王健林。

  九,最后谈谈情怀。

  这一波主题为“首富割肉”交易大新闻,之所以席卷全民,因为它满足了看客们的全部心理要素:重磅,财经,金融,娱乐,名人效应,仇富心理,高房价倒逼出的民粹,等等。

  导火索是银行监管层发出了一个万达六大海外项目的融资排查报告。当然,这个排查结果还没有出来,结论未知,大家先集体高潮了,然后,对其中的事实视而不见。

  事实上,这六个项目里,有四个院线类投资,是用万达2012年5月出海收购的美国AMC平台进行收购的,AMC是一个境外上市平台,它本身具有海外融资能力。

  我就很关心它在并购中究竟用没有用“中国钱”,结果,AMC自己发公告表态,“自2012年被万达收购以来,在最近四次收购院线,以及对许多其他影院的收购中,万达从未成为融资来源。在AMC最近三次收购中,获得的债务融资都是总部在美国之银行的联贷;第四宗收购使用的是AMC的手头现金”。

  事实重要么?重要;事实真的重要么?呵呵。

  不过,另外两个的项目,我没有看到名字,不得而知。如果你非抬杠说,对AMC的收购,肯定也占了中资公司信用的便宜,那么,它随后的所有投资,都与“中国钱”有关。

  我的回答是,这真是一个好问题。

【编辑:高辰】
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