2011：房地产市场在盘整中转型(2)

　　保障房成市场绝对主力

　　中原集团研究中心分析，在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短时期内尚无法缓解之时，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。因此，2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力。2011年将继续为2010年调控尚未达成的目标而努力，预计全年市场将维持量价平稳态势。在盘整的同时，整体市场格局却蕴育着转型的趋向。而这一转型具体体现在政策导向转型、区域发展转型和市场结构转型上。

　　目前房地产业界普遍认为，被列入“十二五”规划的保障性住房今后将会在政策导向下全面提速。

　　住房与城乡建设部2010年11月发出的《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务为1000万套，比2010年的580万套增长72.4%。各地在相继增加保障性住房建设的计划。北京已明确，“十二五”期间计划新建、收购各类保障性住房100万套，并为10万户家庭发放租金补贴。北京、上海宣布“十二五”期间保障性安居工程建设比例占整体供应的60%甚至更高。业内人士认为，政府的这项举措意味着今后二三年内必将形成保障房的供应高潮，保障房在套数总量上将超过商品房。

　　根据计划，在2011年新增的420万套保障房建设中，公共租赁房将占主要部分。此前，住建部政策研究室主任陈淮表示，公共租赁房并不是专门提供给穷人的，公共租赁住房的目标是四种人群：一是是收入中等偏下人群；二是是处于过渡期的人群，比如刚刚走出大学校门的学生；三是是流动性人才；四是是高端管理型人才。

　　应该说，公租房的大量推出将是楼市最尴尬的“夹心层”的一大福音。2010年12月16日，北京昌平区七家镇海鶄落村集体土地7800套租赁住房项目已经开建；上海宣布保障房比例将占房地产开发的60%；深圳计划未来5年建设18万套公租房；西安也宣布未来3年建设373万平方米公租房；重庆提出到2012年建设4000万平方米公租房……

　　公租房比重的加大将使租赁市场高租金难题得以破解。尽管目前公租房由谁来建、如何建、保障谁、怎么管理，土地、资金从哪来等问题还有待进一步落实，但人们已经能看到，政府希望通过发展公租房扩大保障覆盖范围，从而影响市场预期进而促进调控的意图分明。

　　二三线城市楼市升温

　　全国房地产市场几经大幅波动和调整，一线城市的领先优势已出现明显下降。上市房企半年报显示，2010上半年，多数品牌房企拿地金额接近或超过2009年拿地金额的50%，而在二三线城市的拿地面积占企业新增土地储备接近或超过七成。

　　中原地产认为，二线城市的调整普遍滞后于一线城市，而反弹速度则普遍领先于一线城市。这表明，在国家战略支持、区域发展梯度转移的带动和自身经济基础的日渐夯实的基础上，二三线城市房地产市场的发展潜力日益显现，已逐步成为全国市场的重心。

　　从政策角度看，“十二五”规划建议中明确提出，今后要“缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市交通、通信、供电、给排水等基础设施一体化建设和网络化发展”。“十二五”规划“促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化”城市发展战略目标的确定，也将加速今后二三线城市楼市发展的进程。

　　其实，从国家区域发展战略看，区域调整的力度已经日益升级，并呈现向中西部倾斜、由区域竞争向区域合作融合、由集中优势到优势互补的转变趋向。

　　中原集团研究中心依据人均GDP和城市化率两项指标，对全国范围内40个中心城市的分析认为 ，目 前 处 在 人 均 GDP3000-8000美元、城市化率30%-60%的这一房地产发展“黄金时期”的城市，除了东部地区的三四线城市外，中西部地区，如重庆、成都、石家庄、贵阳、合肥、郑州、西安等的二线中心城市，东北的哈尔滨和长春两市都处于这一区间。此外，中西部地区的长沙、武汉、兰州等市也处在此阶段向下一阶段过渡的初期。结合国家运输通道建设所形成的交通枢纽，郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、石家庄、贵阳等城市有望成为未来市场的新兴热点。