2011：房地产市场在盘整中转型(3)

　　商业地产成投资热点

　　随着楼市调控的逐渐深化，开发商纷纷把目光从住宅转向商业地产。近期不少开发商开始出手购入商业用地。从四大一线城市商业地产开发投资额与房地产开发投资额的比例来看，住宅市场发展相对较早的上海、深圳、广州的商业地产占比逐渐上升，已达到20%-25%的水平。

　　目前，不但万科、中粮、保利、中海等诸多国内一线开发企业高调宣布其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占 到 其 整 体 开 发 投 资 的20%-30%。家电、食品、能源、制造业以及保险、外资的家居商、零售商等诸多行业的资金也纷纷涌向商业地产。有不少开发企业在2010年一年已在国内诸多城市签了不下十几、二十几个城市综合体的开发协议。

　　根据“十二五”规划，到2015年中国的第三产业增加值将达到或超过第二产业的增加值。而近年一线城市第三产业占GDP的构成均已超越50%，部分二线中的发达城市也接近50%。业内人士表示，这预示着写字楼及商业地产的开发即将进入黄金周期，商业与住宅的综合开发有望成为内地开发行业的发展方向。

　　后续政策是否更严厉

　　目前很多人在揣测，未来是否会出台更为严厉的调控政策，对此人们的预判存在较大差异。

　　中原地产坚持认为，2010年的政策措施中，保障房的全面提速和“限购令”的实施是两大突出特点。预计2011年“限购”仍将持续其使命，暂时不会退出。2011年大规模的保障房建设，若配合以“限购”措施，可以加速实现“增供应、遏需求”的政策目标。

　　另有业内人士认为，2011年随着城镇化的推进，诸如城市综合体建设会快速升温，为防止开发商以商品住宅期房营销撬动商业开发，利用银行贷款以小博大的行为，预售监管政策将会在全国更多房地产热点城市施行。

　　中国民生银行此前公布的《中国地产金融蓝皮书》也提出，2011年房地产政策环境仍可能偏紧，监管部门对房地产行业资金的监管必将日趋严格和规范。未来监管房地产市场的手段会越来越多、工具也会越来越完善。政府明年可能会继续加大对按揭、开发贷、土地储备贷款等各类房贷政策的执行情况的监察力度，及时严厉查处各类违法违规行为。

　　对房地产而言，减少流动性才是根本。中国人民银行货币政策委员会2010年第四季度例会透露的信息显示，2011年央行将把信贷资金更多投向实体经济特别是“三农”和中小企业，促进经济结构战略性调整。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松预计，2011年一季度可能呈现上调存款准备金率、加息与汇率政策“三率”齐出的调整格局。预计加息后中国会加强投机性资本流入管制，并鼓励境内资本流出。

　　近日，被称为打压房价的“核武器”的房产税已在重庆“落下靴子”，重庆有望在今年一季度开征房产税。然而，作为针对占有资源多寡而征收的财产税，作为增加地方财政收入拟征的地方税，在这场楼市博弈中被赋予了过重的担子。且不说对房产的评估、重复征税等诸多问题是否在征税前准备充分，仅从房产税征收的作用来讲，许多专业人士都强调房产税或物业税改革不宜当作干预当前住房市场的短期政策工具，该税种并不能解决房价上涨问题。因此，房产税对高房价的效力究竟能有多大此时似乎并不清楚。本报记者 陆昀