昆明二手房租多售少 新一轮观望或出现

　　年初营业税“二改五”的新政出台，4月17日“新国十条”的出台，9月29日“国五条”的出台……一连串的楼市调控政策让2010年二手房成交量锐减。

　　2010年昆明二手房市场成交量整体遇冷。2010年年初，因为市场需求已在2009年年末“赶营业税末班车”时释放殆尽，因此跨年后成交量大幅减少。1月到3月中旬，由于优惠政策陆续取消，且处于传统的春节交易淡季，二手房交易数量上经历了一段“冷静期”，但是交易价格却节节攀升。

　　去年3月下旬到4月15日，经过一段时间的沉寂后，二手房成交量开始急速反弹，受一手房市场上涨带动，市场新增供应量及购买需求增长，供需两旺现象出现，但好景不长，4月17日“新国十条”出台，市场调头急转直下，5、6月份成交量出现大幅下滑，市场的观望也使得价格停止了快速上扬的脚步。

　　然而，由于二手房业主心理价位依然坚挺，进入2010年7、8月份后，二手房成交量依旧是大幅萎缩的情况，但大多数二手房的成交价格并未大幅回落，一直保持着增长的态势。在这段时期，部分准备购房者把目光转向了租赁，使得租房市场异常火爆，房租节节攀升，部分二手房业主也开始转售为租。

　　为提高二手房交易价格的透明度，及时跟进市场动态，去年9月1日，由昆明市住房与城乡建设局和昆明市地方税务局发布的《昆明市主城区2010年二手房交易最低指导价格公告》正式执行，主城17个片区中，最高指导价为市中心区高层住宅6376元/平方米，最低指导价为北郊多层住宅3261元/平方米。二手房交易最低指导价的出台，并未导致购房成本的增加，只是一种计税依据，保证交易价格不能严重偏离市场价格，现实房价还是比指导价高。

　　10月份是“金九银十”的传统销售旺季，2010年的十月份算不上销售火爆却比前几月小幅上涨，销售价格也依然坚挺，受房价稳中有涨的局势影响，部分刚性需求购房客开始由租房转向购房，市场上一度出现一房难寻的局面。这种局面一直延续到2010年年底。究其原因，主要是价格持续上扬增强了业主的信心，惜售心态普遍，一部分房源转向租赁市场导致房源紧缺，而市场需求依然强劲。

　　有业内人士分析，二手房市场目前呈胶着与博弈状态，观望何时打破、交易量何时反弹将取决于政策、房价、市场供需等多方面因素。如果更多新政出台或房价出现下降趋势，新一轮观望将继续产生，交易量也将再创新低。而价格能否下降则更多的取决于新政的力度、二手房业主自身的心理预期以及一手新建商品房价格的变化等多方面因素。(记者 张金建)