业内：房价飙涨源于货币超发 政策需要战略思考

　　把保障房做成一个良性的金融产品，将暴涨的流动性“分洪”到商品性保障房建设之中，是必须作出的战略选择

　　1月26日，号称“几年来最严厉的政策组合”雷霆出笼。继去年国庆前宣布停止三套房贷款后，再将第二套住房贷款购买首付款比例提高到60%，同时贷款利率不低于基准利率1.1倍。其中，全国性的限购，堪称房地产市场化改革以来，前所未有的严厉举措。控制房价，似乎成为房地产市场压倒一切的目标。

　　去年12月29日，住房和城乡建设部部长姜伟新在工作会议上表示，2011年将适时开展对省、市政府稳定房价责任的考核工作，工作不力的将进行约谈，直至追究责任。

　　无独有偶，央行1月6日召开的“2011年中国人民银行工作会议暨全国外汇管理工作会议”上，也将“稳物价”列为当前和今后一个时期的主要任务之首。

　　这两个目标，貌似相同，但置身当前的货币环境，其效果却可能南辕北辙。

　　以抑制房价上涨为核心的住房政策已经持续6年，现在，我们亟需摆脱头痛医头、脚痛医脚的应急式政策。只有从一个更加宏观的角度出发，才能知道在这场战役中，什么是必须坚守的，什么是可以放弃的。

　　当前宏观经济问题的根源

　　无论是通胀压力还是房价飙涨，都是源于前一阶段货币的超发。

　　所谓“超发”乃是一个相对概念。当货币供不应求时，货币的价格(利息)通过消费者(企业、个人)竞争决定，边际上出价最高的消费者，决定利息的高低；当货币供给供大于求时，货币的价格(利息)通过银行间的竞争决定，边际上效率较高的放款者，决定利息的价格。

　　极度宽松的货币供给，必然导致银行间压低利率。而低利率则意味着原来回报率比较低的项目，也可以赢利。经济规模随之扩大。如果货币供给进一步增加，相对短缺的商品，就会升值。但升值的压力不会平均作用于所有产品，而是依不同商品收益率不同，从高到低，逐个涨价。一旦大部分商品的收益率都超过利率，就意味着只要贷款购买商品，就可以赢利，只要存款放债，就一定亏损，就会爆发全面性的通货膨胀。由于通货膨胀意味着货币收益率低于所有商品，因此，通货膨胀的过程必定是一个将债权人财富，变相转移为债务人财富的再分配过程。

　　尽管对货币超发的规模有不同的判断，但是M2大大超过市场需求已经成为经济学界的基本共识。这就是本次房价持续上升的基本原因。增加供给，会降低住宅的收益率，改变住宅在涨价商品中的排序，但只要货币供给的大环境不变，无论什么样的政策，房价上升的基本趋势都不会改变。由于持续的顺差且汇率被锁定，因此，货币供给很难在短期内急剧减少。这就意味着，不可能通过大规模减少市场上货币的供给来恢复供求平衡。

　　这就是住房政策面临的最大的战略环境。这个环境，决定了住房政策的选择空间，也为“好的”和“坏的”住房政策提供了一个基准——住房政策，必定是国家更大经济目标中的一部分，这个更大的目标，就是遏制全面的通货膨胀。

　　如何解决货币失衡带来的经济问题

　　已经进入市场的货币，和任何商品一样，都是无法收回的。假设供需关系不变，吸收过量货币供给的唯一途径，就是货币贬值，或者说除了货币以外的其他商品升值。我们所能做的，只是选择哪些商品更多地升值，以保护其他商品较少地升值。

　　提高利率、增加银行准备金等，实际上并没有减少货币的供给，只是通过人为提高存款的收益率，将流动性强行羁留在银行。显然，靠水库调节洪水的作用是有限的，也是要付出代价的。在货币供大于求时，无论是商业银行还是中央银行，都必须付出高于市场的资金成本。银行充其量可以削减洪峰，却不可以减弱洪水。

　　2010年1月，我在《瞭望》上撰文指出：如果房地产失去蓄纳流动性的功能，“老百姓抢购的就不是房子了，而可能是食盐、粮食、肥皂”。结果，一语成谶。2010年9月29日，新的打压房价的政策一出笼，10月份的CPI就突破4.4%，11月份突破5.1%。道理很简单，打压房价，降低了房地产收益预期，改变了房地产相对于其他商品收益率的次序，结果，“分洪区”的水位高于其他商品，必然会导致羁留在房地产市场的货币外溢。如果其他商品的“池子”比较小，就一定会显示出急剧的价格上升。

　　简单地打压房价，看似和抑制通货膨胀是一致的政策行为，实际的效果却是其他商品升值得更快。这就是我们看到的去年打压房价的实际后果。这次“新八条”全面限购的政策，如果严格执行，立即会将巨大的投资需求赶出房地产市场。如果不能及时推出收益率更高的“资金池”，必将造成远比去年“9·29新政”更大的通胀压力。

　　我的观点是，应该通过更优的制度设计，使房地产市场成为能够最大规模吸纳流动性的战略“分洪区”，为货币再平衡赢得时间，并避免其他更危险的市场(比如食品)决堤。