业内:南宁房地产暴利惊人 地产业滋生众多大亨

　　国家发展改革委有关人士近日称，正在研究商品住房领域实施反暴利规定(以下简称规定)，以使商品房价格能够保持在合理水平。那么南宁的房地产行业有多大的暴利？老百姓有什么看法？业内持什么态度

　　南宁房地产暴利惊人

　　据介绍，一般来说，开发一个房地产项目，其建安成本、税费、利息支出等因素在全国范围内是相差不大的，要看一个地方的房地产行业是否存在暴利、到底有多大的利润，考量的主要指标一是地价、二是房价。

　　房地产行业有多大的暴利，一直以来都没有一个准确的说法，因为取证难。开发商自己不曝内幕，外行人只能猜测个大概。近期有开发商倒苦水，说现在房地产难做；也有开发商说虽有利可赚，但利润不会超过30%。终于，一位正直的业内人士站出来说实话了。

　　这位业内人士说，不同的项目获利程度不同，“这个问题太复杂，说不清楚，但通过一些侧面可以大致了解”。他说，在七八年前，南宁的一些开发商，以每亩几十万元的价格拿下上千亩地，现在仍在陆续开发当中，房价却从开始的每平方米3000元左右，卖到了现在的过万元。当年售价在3000元左右时，已有可观的利润，虽然近几年建安成本在增加，但售价却翻了几番。建安成本的增幅远赶不上利润空间增加的幅度。“这部分差价不是暴利是什么？除了这种情况，还有一些通过合作或转让方式，没有经过市场化拿到地的，利润都相当可观的。”

　　就算是通过招拍挂方式取得土地的，也有暴利产生。比如几年前某个区域的土地挂牌价每亩为25万元，每宗地60亩，90%都进行了房地产开发。该区域最先建起的楼盘，每平方米售价在4000~5000元之间，去年以来单价飙到1万元左右，最高的每平方米卖到1.3万元。更有甚者，一些在四五年前拍卖下来的地块，到现在还没开盘，不用建房卖房，光是地块就已成倍升值。

　　另一方面，开发商所谓的利润率，是以总利润除以总投资算出来的，容易麻痹外行人。其实，开发商的资金来源有多种渠道，一是自有资金，二是施工单位垫资(这几乎成了行规，有些施工单位为了揽活干，甚至垫资到楼盘封顶时)，三是购房者的首付和贷款，四是银行贷款(开发商拿到开工证就可以项目向银行抵押贷款)。

　　按照国家有关规定，开发商对项目投入的自有资本金达到35%的比例后，就可向银行申请贷款。比如，开发某个楼盘需要1亿元，开发商自有资金3500万元，其他的6500万元来自银行贷款，但这3500万元的自有资金包括了施工单位垫资、购房者的款项，并非全部是开发商的。假若开发商只出了1000万元，该房子全部卖出后，获纯利3000万元，那么以开发商的算法，利润率只有30%(即3000万元/1亿元=30%)，其实不然，正确的算法应以他的自有资金1000万元来做分母，结果是3倍的利润率(即3000万元/1000万元=300%)。

　　作为购房者，从支付首付款并到银行贷款的那天起，开发商就开始用你的钱玩起了游戏。这种游戏的结果是，开发商获得暴利，而购房者则要用一生的省吃俭用去供养那套房。如果发生变故供不起房，房子就面临被银行拍卖的后果。业内有人抨击商品房预售制度，就是基于这一点：为什么要用购房者的钱去垫底，让开发商获取暴利？还有，目前几乎所有的楼盘开发，银行贷款约占60%~65%，一旦发生意外(开发商携款潜逃或楼盘烂尾)，银行就“吃不了兜着走”。开发商获得暴利的后面，是银行帮其担着高风险。