东莞建设用地喊吃紧 地块频频“被底价”

　　东莞建设用地开发已超过43%，将来可能会出现有项目无土地的尴尬。而与此同时，东莞土地交易市场却频频出现流拍和“被底价”现象，开发商拿地热情极低。业内人士分析认为，这充分反映了开发商对市场的不乐观态度，“被底价”一方面可以看出开发商缺乏拿地热情，另一方面，也可以看到积极的一面，由于低地价，从而也减少了高楼价的风险。

　　流拍率近三成，10块地底价成交

　　上周，东莞土地市场推出5宗商住及金融用地，但交易结果一般，其中松山湖地块自2010年放量以来首次遭遇流拍，其余两宗松山湖地块亦与黄江地块一同以底价出让，这是近期第十块以底价或接近底价出让的地块。

　　东莞瑞峰置业市场研究部经理刘金林介绍，最近(5月~6月17日)共有18宗商业或商住土地交易，主要为普通商住用地，其中5块金融用地。有5宗地块流拍，流拍率近30%，10宗地块以底价或接近底价成交，出让区域主要集中在松山湖、塘厦、厚街、大朗等热点区域。

　　刘金林表示，楼市调控已经一年多，到现在尚没有放松的迹象，大部分开发商由于对未来市场不确定性和资金链安全的考虑，一般都不会高价拿地，还有一些原因是出让地块区位一般，前景一般，这样底价出让的几率就增高。

　　土地开发强度超过43%

　　而与此同时，有业内人士却提出，东莞建设用地吃紧，未来新增建设用地只有25万亩。东莞中原地产研究中心认为，东莞的土地开发强度已超过43%，已逼近市委市政府确定的建设用地规模50%的极限线。如果开发利用强度超过50%，建设用地吃紧，东莞将面临有项目而无用地的尴尬局面，对东莞房地产市场的影响更是直接，届时房地产市场将陷入无地可开发的境地，不利于东莞房地产市场的健康、持续发展。

　　一边是建设用地吃紧，一边却是土地“被底价”或流拍。东莞中原地产策略研究中心总监车德锐分析认为，这充分反映了目前开发商对市场的不乐观，许多地块“被底价”成交，是以协议为主的，原先就谈好了价格。“大家把土地价格维持在相对低的水平，以免给楼价造成较大的压力。”

　　分析：政策调控和市场共同作用的结果

　　刘金林认为，“被底价”地块出现的原因很多，首先是政府出于规划和招商引资的考虑，会对某些地块的出让条件量身定造，限制竞投门槛，从而保证未来区域规划的统一。其次，某些地块的出让条件中会包含一些市政建设或保障房建设条件，要求开发商投入很多资金，这样愿意竞投的开发商就会减少，致使很多地块以底价出让。

　　“被底价”地块的出现，是楼市政策调控和市场共同作用的结果，在房地产市场热度不减，房价高居不下的现在，底价出让的地块无疑在定价方面有更多的选择，比较有利于政府房价控制目标的实现。

　　预测：下半年仍以底价成交地块为主

　　政策调控持续收紧，楼市不明朗的情况下，开发商拿地仍然谨慎。业内人士分析认为，下半年土地交易市场仍然以底价或接近底价为主，出现高地价几率小。刘金林表示，由于下半年调控的大方向不会改变，如果在信贷政策上没有松动的话，很多开发商拿地会相对谨慎，所以下半年土地市场供应量会随着宏观调控的要求(增加供应量)而持续增加，交易会以底价和接近底价出让为主，地王出现的几率较小，非优质地块流拍的几率会增加。