“两头热中间凉”
签约率
据“链家地产”市场研究部统计，1月份新开期房网签率最高为60%，6月份最低仅为21%。各月新增项目在6月份的整体网签率约为45%，较去年同期下降了22个百分点。与此同时，2011年上半年签约率与去年同期13个纯热销项目相比大幅减少。
北京市房地产交易管理网数据显示，今年八成单价2万-2.5万元/平方米的项目位于昌平、顺义、通州、大兴等郊区，从去年来看近郊区域的成交均价在1.7万元/平方米左右，当前近郊项目定价显然过高，加之位置偏远，各项设施均不完善，因此不被购房者所接受而滞销。
值得注意的是，今年价格较高和较低的项目普遍比中档住宅好卖，今年已入市的60个项目签约数据中，签约均价低于1.5万元项目签约率66%；均价高于3万的项目签约率55.7%；均价2万至3万元的项目，签约率却只有38.2%。
>>专家点评
区县房源供应上涨
北京中原地产市场总监张大伟认为，相比去年，今年城区房源供应明显减少。而房山、大兴等区县的房源供应比例上涨。限购、限贷等调控政策抑制了投资投机等非理性需求，目前市场上需求9成以上都为自住需求。
部分区域房价回归至去年年初水平
价格
2011上半年新开期房住宅项目的拟售均价和成交均价的差距呈现增加趋势，3月份为15%，4、5月份维持在10%左右，6月份上涨至21%。从行政区域来看，昌平、大兴、通州三个近郊区域的房价降幅位于全市高位，分别为17%、16%、22%，郊区项目的降幅普遍要高于城区。
据“链家地产”市场研究部统计，6月份至今新建期房的成交均价大约是20534元/平方米。与2月份相比，大约下降了10%。目前近郊区的新开项目均价大约为18713元/平方米，而城区的新开项目均价为22303元/平方米，郊区的价格分界线为1.9万元/平方米，与去年的2万元相比下降了1000元/平方米，基本与去年年初水平相当。
>>专家点评 三季度可能迎来降价潮
亚豪机构市场总监郭毅表示， 中低价楼盘集中成交拉低5月以来成交均价。如果未来数月供应量激增而销量没有改观，楼市很可能在三季度迎来降价潮。
链家地产首席分析师张月认为， 3-6月成交与拟售均价的差距趋势拉大，反映出消费者的降价预期不断增强，而开发商新项目定价却相对较高，因此市场成交不理想，在双方对峙的局面下市场逐渐向买方倾斜，开发商方面暗中降价促进成交；昌平、通州、大兴等近郊区房价降幅较大，是由于该区域上半年新房供应量很大，但签约率较底，滞销相对严重，因此开发商降价的意愿相对强烈。
房山大兴供应近四成
区域
按照行政区域来看，2011上半年新建期房商品住宅供应量最多的前五位是房山、大兴、朝阳、通州、昌平，占比分别是22%、17%、13%、10%、8%；而从销售状况来看，成交最好的是房山，签约率达到64%，排名最后的五位是昌平、海淀、门头沟、通州、大兴，签约率分别是2%、9%、14%、19%和29%。
从各个区域分析来看，2011上半年城区（西城、朝阳、丰台、海淀、石景山）新增项目的最低均价为22303元/平米，近郊区（昌平、大兴、房山、顺义、通州、门头沟）新增项目的最高均价为18713元/平米，远郊区（怀柔、密云、延庆）新项目的成交均价为9234元/平米。
>>专家点评 新政对新房成交格局影响较大
链家地产首席分析师张月认为，第三轮政策调控对于北京新房的成交格局造成较大影响。昌平、通州、大兴同时出现在供应量的前5位和销售签约的后5位，表明开发商上半年在这三个区域的战略布局出现了偏差。昌平、通州、大兴三个区域新项目拟售均价分别为24871元/平方米、20647元/平方米和20600元/平方米，恰好位于上半年期房住宅严重滞销的价格区间。与以上三区域对比，房山上半年新开项目的拟售均价15566元/平方米，落在期房住宅成交火热的价格区间，加之上半年供应量最多，因而成为开发商新盘成交的重点根据地。记者： 邢飞
