承租人有优先购买权
新规原文：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋在租赁期限内因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
解读：新《规定》第八条，将《合同法》中的买卖不破租赁、承租人享受优先购买权等制度写入规章，更多地体现保障承租人权利。
授权政府临时干预
新规原文：本市鼓励、支持出租人和承租人签订长期居住租赁合同，建立稳定的租赁关系。租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化，市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施，稳定租赁市场。
解读：租赁规定中首次提及政府干预措施，而且鼓励签订长期居住租赁合同。租赁市场作为限购后的一个重要市场，预计市场调控会更直接也更有力度，保障租赁市场的稳定也有利于楼市调控的落实。
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问：为什么要修改《北京市房屋租赁管理若干规定》？
答：2007年2月1日市政府第60次常务会审议通过了《北京市房屋租赁管理若干规定》(2007年市政府第194号令)，并于2008年1月1日起施行。《规定》的颁布实施，加强了监管、规范出租行为，维护了正常的租赁秩序，保障了出租人、承租人的权益。
但《规定》实施以来，出租房屋管理工作中出现了一些新的情况和问题：一是租赁关系不稳定，出租人擅自缩短租赁期限、提高租金标准，侵害承租人承租权益。二是群租现象较为突出，造成较为严重的治安、消防等安全隐患，群租扰民引发大量社会纠纷。城镇地区表现为成套住宅分割出租供多人居住，城乡结合部地区则表现为宅基地上加盖简易楼成规模出租营利。三是房地产经纪机构经营活动不规范，扰乱了租赁市场秩序，引发社会矛盾。因此有必要通过修订《规定》解决房屋租赁管理中存在的新问题。
问：新规中首次授权政府临时干预租房市场？
答：目前租赁市场存在的最主要问题是租赁关系不稳定，出租人随意调整租金、缩短租期，侵害承租人承租权，直接影响了租赁市场发挥居住保障作用。在国家房地产调控的大背景下，本市也出台了限制购房的调控政策，今后大多数住房需求将通过租赁市场解决，因此通过立法规范租赁活动，保障承租人承租权利的必要性就显得更加突出。
问：2010年4月29日至5月15日，市政府法制办在首都之窗网站上将《关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定(草案)》面向社会征求意见。公开征求意见期间，草案规定了单位人均租住面积(建筑面积10平方米，使用面积7.5平方米)的群租限制条件，但此次公布后《规定》没有规定具体的面积标准，而是授权有关部门制定，这样做是什么原因？
答：在草案公开征求意见期间，得到了社会各方面的广泛关注，共征集到意见106条，其中绝大多数是对规范群租行为提出的。围绕着《修改决定(草案)》第十一项中关于人均建筑面积10平方米、使用面积7.5平方米的群租限制性规定，广大市民从不同角度提出了完善性意见。
许多市民指出，对于较大户型的住宅出租而言仍显过低，以此标准，建筑面积在100平方米以上的住宅群租，仍可居住10人以上，群租问题带来的扰民、治安、消防、安全隐患等问题仍十分严重，应适当提高人均租住面积。也有部分市民认为人均10平方米的规定较为苛刻，群租现象有其合理性，主要是市场上存在大量低价租赁住房的需求，人均10平方米的限制过严，将对大批低收入群体的生活造成很大影响；还有部分居民对规定人均面积的限制标准表示反对，认为出租房屋只要符合治安、消防、安全等方面的限制条件就应允许出租，没必要对单位租住面积进行限定。
