碧桂园·十里银滩折后7.5折开售、大运板块某楼盘直降4000七折上市、深圳万科启动“万团大战”……在调控政策未见松弛的背景下，深圳楼市价格似乎出现了某种松动的迹象。与之相呼应的是，一度观望中的楼市消费力开始跃跃欲试，近期市场上一些降价优惠幅度较大的楼盘赢得了市场的热情追捧，“隔夜排队、开盘抢购”等现象重新上演，甚至吊诡出现了几个久违的“日光盘”。
严厉的“三限”调控下，究竟是谁在抢房？刚需还是投资？是谁撬动了楼市那个“敏感的支点”？这是很多地产业内人士都觉得诡异到难以理解的问题。
而在接下来的半年时间里，“限价房”政策刺激下爆发出来的这股楼市购买力是否仍将继续主动释放？深圳人对楼市政策的理解、对未来楼市趋势的判断、楼市消费的信心指数、楼市消费的欲望与实力等等是否会发生改变？则更是即将在下半年推出的70多个楼盘想要揭示的秘密。
于此，本报汇总深圳几大地产代理机构的一线信息与专业研究，综合分析市场现象的同时，与新浪乐居开展联合调查，意图把脉深圳人的楼市购买力动向，从而揭示楼市未来趋势。
首次置业
近期频繁上演抢购“日光盘”
从4月份的“中海风暴”，到6月份的“限价房”，深圳楼市近期似乎出现了一波成交热潮。不少新开楼盘再现人山人海的状况。有网友笑称，最为严厉的“限购令”已变质为“抢房令”，一房难求的现象依旧。
这其中，也许压抑许久的刚性需求的主动释放，是最重要的动力。
限价房打开市民置业大门
上周末，坪山新区年内唯一新盘——东城国际的开盘就很具有代表性。开盘当日，现场出现不少成群结队、要求选择相邻单位的购房者。记者了解到，这其中，许多是楼盘附近的比亚迪集团、中集集团、坪山中学等单位的首次购房者，他们在团购新房。
在这部分刚性需求客户看来，政府推动的限价政策已经打开了市民置业的大门。只要是价格合适，就很可能诱引他们入市。中原地产非营业董事总经理贺晓丽认为，自今年二月份以来，深圳楼市放盘量一直处于较低位且平缓的走势，而访客量却不断增加，截至上周(7.18－7.24)，供求比为0.35，处于历史低位，这说明市场上存在着大量的购房需求，只要价格达到或低于这部分需求者的心理预期，他们就会主动放弃观望、立即入市，这也是近期招商雍景湾、水榭春天、纯水岸九期等限价楼盘开盘火爆的主要原因。
而从成交结构来看，近期成交的楼盘还是以90平方米以下为主，这也是刚需入市的一个证明。世华地产市场研究部总监肖小平认为，“在二手房交易‘按评估价征税’的影响下，市场观望气氛浓厚，在现阶段做出购买决策的置业者，几乎都是因结婚、生子等产生的“特刚”需求，他们需求的物业以价格较低的中小型物业为主。”
据世华地产成交系统数据显示，7月份(数据截止至25日)单价在10000元／平方米以下和总价100万以下的物业成交比例均环比6月份同期增加了约12个百分点，而单价在 20000元／平方米以上和总价在200万以上的物业成交比例环比分别减少了约10个百分点和6个百分点。成交面积方面，90平方米以下的物业成交比例环比6月份同期增加了约5个百分点。
购买力短期集中爆发可能性小
从近期销售比较顺畅的几个楼盘如水榭春天、招商观园、招商雍景湾、大运城邦、东城国际等楼盘来看“低单价、低总价”的中小户型物业受到了刚需的热捧。然而，从近期面市的中粮·鸿云、泛海拉菲的开盘情况来看，购买热潮似乎有所减退。
“这说明限价房已经消化了很大一部分购买力，而调控政策的继续深化，又加剧了观望情绪，从而冻结了一部分购买力。”有地产研究人士认为，“未来购买力短期集中爆发的可能性不大，购买会有所减缓，成交量上升的幅度将会低于预期。”
改善型需求
看房热情高，出手意愿低
记者综合分析发现，近期楼市还呈现出一种特征：单一产权的中大户型产品比较畅销。
单一产权大房热卖
在宝安新中心区一楼盘现场，记者见到正在看房的周先生夫妇。“我们看中的是一套140多平米的大房，我们已经挑选、等待了好几年了，这次就一步到位吧。”周先生很清楚自己手中的“房票”有多尊贵。
事实上，在严格限购政策的影响下，像周先生一样想一步到位、选择品质大盘的客户正逐渐增多。日前，后海品质大盘——宝能太古城楼王单位正式开放样板房，168套精装修纯板式单一产权房，吸引了众多追求高品质生活的改善性客户的关注。有消息说，该楼盘已经登记有极具诚意的意向客户超过180人次，显然又是一个供不应求的楼盘。
