反映在成交上，近期市场上的少数纯板式住宅、单一产权中大户型都非常受欢迎。例如华侨城某楼盘，总推盘量才200来套，获得市场热捧。而日前开放营销中心推出160平米样板房的万泽云顶香蜜湖也是访客络绎不绝。有消息说，该盘预计8月份开盘销售首批3栋，主推160、180平米两种户型，共约160套单位，均为毛坯发售，开发商提供装修供客户选择。
不足以改变大趋势
戴德梁行华南华西区董事总经理程家龙认为，具有不可替代的稀缺资源和区位优势的楼盘赢得改善型和投资性需求的青睐，这是必然的趋势。“即便在2008年金融危机时，包括华侨城天麓七区和波托菲诺纯水岸五期在内的高端物业也同样实现了快速销售。”程家龙认为，“改善性需求在目前的市场环境下并不能成为主体，不足以影响市场整体走向。
事实上，近期悄悄开盘的泛海拉菲花园二期就是一个典型的案例。该盘主推中大户型，意图吸引改善性需求，但前期蓄客、实际吸筹量远远不够，开盘当天到访量就远低于可售套数总量。
“有消息说仅仅销售了三成多。这是一个警示，一方面说明开发商定价要更理性，一方面也说明深圳楼市购买力有所减退。”一位房企销售经理这样跟记者说。
投资保值
限价品质大盘依然透着“热劲”
不可否认，“限购、限贷、限价”三限政策给了刚性需求入市的良机。然而，近期的市场现实表明，投资性需求的购买力依然是深圳楼市一股不可或缺的力量，在不少深圳楼盘仍然可看到他们的身影，而在郊区乃至周边城市低价房，投资性购买力更可以占据八成以上的成交。
投资倾向发生变化
仲量联行市场部副董事黄建玲认为，市场上想进入楼市的投资资金总量一直非常庞大，但在限购政策下，这部分资金又不容易入市。“这就促使现在的楼市投资出现了一些变化，要么珍惜每一次购房机会，尽量买上高品质资源型楼盘，要么到周边未限购城市横扫低价盘。”
在深圳，华侨城波托菲诺纯水岸9期就是一个典型案例。“虽然每套总价都在千万元级以上，但挡不住客户对项目的追逐。”深圳市鼎泰投资咨询有限公司董事长王沙滨认为，华侨城这个项目的客户群已非传统意义上的首次、二次改善置业等情况，这种购买力的相对值虽较小，但是绝对值仍然数量可观，购买原因也较为复杂，自住、改善、投资保值、防升值抗通胀等各种情形都有。
非限购城市受热捧
而在周边城市，合正·东部湾、碧桂园·十里银滩就更是典型楼盘。碧桂园·十里银滩预计明日开盘，自进入推广期以来，每天来自深莞穗惠港等珠三角乃至东北的看房客户都超过万人，实为近期楼市的一大标志性楼盘。
合正·东部湾已经开盘，当天推出的450套房全部售完。从项目开盘现场到访客户看，超8成是以滨海度假兼投资为首要购房目的。有地产研究人士表示，“不限购、价格实惠、资源优厚，这些都是吸引大量投资客前往置业的重要原因。”
然而，一位世联地产研究人士也表示，就目前的楼市形势而言，投资性购买力的可持续性非常值得怀疑。“在深圳继续限价的情况下，投资客还敢抄底吗？一旦珠三角二线城市限购，投资客还能出去吗？”这位地产研究人士认为，靠投资性购买力催动楼市的时代已经一去不复返了。(记者 胡春)
机构观点
不同品质楼盘购买力差距悬殊
王沙滨 深圳市鼎泰投资咨询有限公司董事长
在“三限”等不断收紧的政策环境下，最近市场上仍然出现的一些“日光盘”及一些大卖楼盘，显示出了市场仍然存在强大的购买力，其原因大致有三个：一是品质楼盘、稀缺资源盘受热捧；二是无限购政策影响、度假楼盘热销；三是限价楼盘、比价效应促使成交。
然而，前一段时间旺盛的楼市购买力能否持续？这必须重新考量。我们认为，一方面看大的政策及经济环境，另一方面看深圳房地产市场的具体情况。
从政策及经济层面看，已经有“下半年房地产调控不会放松”的基调，因此从调控周期来讲，购买力不太可能一直表现强劲。
深圳的房地产市场有其自身的特点，一是供应量不平衡、需求也不平衡，大家都知道原关内和关外的供应量相差较大，宝安、龙岗的供应量所占比例较高，福田罗湖等地供应量较小；二是区域发展不平衡，原关内所占社会优质资源较多，因此原关内楼盘和关外楼盘有着一定的差异性。对同一区域供应量较大的楼盘来讲，同质化、多样化选择、客户购买属性、首次置业、购买价格等都是目标客户难以取舍的因素，在这其中，很难说有持久的购买力；相反，在供应量较小的区域，占尽优质资源的楼盘，其购买力也是很强的。
拿一个首次置业为首付款和贷款利率还精打细算的楼盘和一掷千金的豪宅楼盘来讲，所表现出来的购买力是不可能一样的。靠投资性购买力催动楼市的时代已经一去不复返了。
刚性需求长期主导深圳楼市
程家龙 DTZ戴德梁行华南区董事总经理
在限价政策的影响下，近期部分住宅项目的低价推售的确刺激了部分需求的释放，全市商品住宅新房月成交量从5月前不足20万平方米升至6月的26.74万平方米，而7月的前25天成交量也达到24.26万平方米。然而，将这样的成交规模放在2008年底以来的月成交量比较中仍处于较低水平，就数据本身来看只能说是低位波动，而不能因此认定需求出现大规模的释放。
结合近期热点成交的项目来看，价格调整对于置业者的刺激是明显的，但我们也看到不同于市场上行时期几乎所有楼盘都充斥着投资者的身影。目前市场从供应到成交，中小户型单位均占据主体，以西荟城、水榭春天等项目为代表，吸引到的则主要是首次置业和改善型需求，即刚性需求。
由于“限贷”和“限购”抬高了入市门槛，预计后续市场中投资型置业的活跃度将持续处于低水平。与此同时，刚性需求依然将主导深圳楼市的走向：一方面由政府强制执行的限价政策对刚性需求的持续刺激作用将有利于突破目前市场观望氛围渐浓的僵局；另一方面，限价房对整个市场的价格变化形成参照和影响或将触动部分开发企业迫于资金压力选择降价推动销售，部分刚性需求在具备对当前价格的承受能力的前提下也有望伺机释放。
