广州房屋征收补偿意见公布 补偿奖励≤一手房价(3)

　　●被征收人拒绝或不配合实地查勘怎么办？

　　答：被征收人拒绝在查勘记录上签字或盖章的，由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

　　解读

　　同一征收项目统一标准

　　（一）货币补偿。被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对于住宅房屋，实行同一征收项目统一标准的征收奖励。住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于所处区位新建普通商品住宅的市场价格。

　　模拟案例：根据采集统计的该区域存量多层住房的市场评估案例，该区域内存量多层住房市场评估均价为13800元/平方米。该被征收房屋所处区位前3个月的“新建普通商品住宅市场价格”约为21288元/平方米，则该项目的征收奖励和搬迁时限奖励不得高于：（21288-13800）=7488元/平方米。

　　（二）产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，应当计算被征收房屋的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励与所调换房屋的市场价格，结清差价。

　　选择产权调换房屋的套内建筑面积不得少于被征收房屋的套内建筑面积。属于公用分摊的超面积部分，由房屋征收部门按产权调换房屋的成本价格与被征收人进行结算。

　　直管公房补偿按比例分配

　　对于存在租赁关系的直管公有住宅房屋，如承租人同意解除租赁关系的，给予房屋承租人弃租补偿，广州历史上形成的对于弃租补偿的习惯做法是产权人获得70%，承租人获得30%，《意见》维持了历史的做法。如承租人不同意解除租赁关系的，则需服从征收人的统一安排，由征收人另行安排使用面积不少于被征收房屋使用面积的直管住宅房屋安置承租人。

　　“办证难”房屋给予适当补偿

　　此次出台的《意见》，本着尊重历史、实事求是的原则，对于被征收人在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前，为解决基本生活需要而自行建设的房屋，考虑到法规政策不断完善的历史背景，给予适当、合理补偿，规定可按照不超过住宅房屋房地产市场评估价的60%给予货币补偿。

　　住改商不补偿停产停业损失

　　对拥有合法产权，但由业主自行“住改商”的房屋，被征收人选择产权调换的，按住宅用房补偿；选择货币补偿的，以1997年为界进行划分并给予不同补偿，但不支付停产停业损失补偿。

　　搬迁奖励分阶段依次递减

　　例如：国有土地房屋征收决定作出之日为2012年1月1日，1月1日至3月31日设定为第一搬迁阶段，那么被征收人在第一阶段内按时搬迁的就可以获得全额奖励，4月1日至6月30日为第二搬迁阶段，搬迁奖励费相应递减10%，被征收人在第二阶段搬迁的，就给予90%的搬迁奖励费，以下以此类推。

　　半数以上的被征收人选定

　　同一家评估机构视为有效

　　《意见》规定：房屋征收决定公告后10日内，半数以上被征收人选定同一家评估机构视为有效。如协商选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人在公布名录通过摇珠方式确定。公开摇珠时，房屋征收部门将邀请被征收人代表、被征收房屋所在区监察部门、街道（镇）、社区组织代表等参与监督。　　采写/记者赖伟行 通讯员穗房宣 漫画/张明俊