海外融资难国内渠道宽松 房企公司债发行大幅放量

　　得益于债券市场不断升温，房地产企业掀起了前所未有的超大规模发债热潮。仅10月就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金470亿元。业内人士分析，得益于流动性宽松以及股市暴跌后引发资金流入等因素，债券市场大热让房企获得了发债融资的最佳窗口期。但公司债的过度上涨、股市见底回升以及交易所资金面的不确定性对债市造成压力，接下来公司债有可能面临去杠杆调整的风险。

　　房企发债激增

　　中原地产研究部统计数据显示，仅10月就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金470亿元。其中包括荣盛、北京城建、华夏幸福、金地、旭辉、金隅、远洋、泰禾等多家知名房企。10月19日，远洋地产控股有限公司发布关于第二期公司债券的公告。公告称，第二期公司债券于2015年10月19日或前后发行，债券发行总规模为人民币50亿元。10月16日，泰禾集团发布两则公告称拟公开发行不超过人民币60亿元及45亿元公司债。

　　恒大地产于10月15日成功发行200亿元的非公开公司债券，创造了国内私募债最大发行规模纪录。另外，仅10月12日一天，就有包括华夏幸福、北京城建、金地集团等在内的五家A股上市房企公告公司债预案或预案获批。

　　事实上，随着新《公司债发行与交易管理办法》正式出台，房地产公司债今年以来发行规模大幅放量。数据显示，自2015年初至9月末，超过60家房地产企业共发行公司债1950亿元。今年前三季度，房企公开发行公司债分别为561亿元、482亿元和250亿元。而在2014年全年只有15家融资成功，金额只有235亿元。

　　融资成本降低

　　“房企境内融资额大涨的原因有以下几点：首先房地产行业进入“新常态”，特别是在人民币弱势的情况下，海外融资的难度与风险都明显增加；其次，房地产企业对资金需求增加，一二线城市与三四线城市分化明显，房企对资金需求依然非常大；另外，国内融资渠道审批的宽松程度增加，而且对于房企来说，公司债的目前平均融资票面成本4%，相比其他融资渠道，成本明显降低。”中原地产首席分析师张大伟认为。

　　今年房企发债的平均利率呈明显下降趋势。数据显示，今年一季度房企公司债平均利率为6.43%；二季度则为5.55%；三季度由于发债房企暴增，资质差别相对较大，因此平均利率略有上升为5.72%，但实际上利率水平走低的趋势并没有改变。

　　1月，中弘股份发行的公司债利率高达9.9%，而自9月以来发行的房企公司债利率都没有超过8%以上。恒大此前发行的五年期50亿元境内债券，票面利率仅为5.38%，相对于公司在今年2月发行的10亿美元五年期优先票据12%的票面利率，债务融资成本下降近55%。

　　万科此前发行的五年期公司债利率更低至3.5%，接近同期的国债收益率。

　　公司债未泡沫化

　　随着房地产公司债发行规模大幅放量，房企信用风险、公司债是否存在泡沫化等问题，引起业内热议。中信建投证券发布报告称，此轮房企公司债的规模以及占比快速增长存在“天时人和”，但并未存在泡沫化，应该以更开放的心态迎接企业融资市场化的到来。“人和”主要体现在政策大幅松绑，“天时”主要体现在三季度以来的“资产配置荒”，市场间充裕流动性所带来的低利率进一步强化了房企优化融资成本的动机。

　　此次，房企公司债的迅速扩张也存在补偿性意味。此前由于房地产行业调控大环境，2010年4月开始房企的股权融资和债权融资都受到了严格的限制。但从2014年3月开始，随着企业股权融资的全面放开，房企融资市场化格局确定，此次新公司债的松绑思路也是一脉相承，公司债的集中发行也和去年的股权再融资潮一样，在情理之中。

　　不过，海通宏观债券首席分析师姜超则认为，由于目前公司债发行利率屡创新低，信用债绝对收益率和信用利差均已压至历史低位，安全边际大大下降。公司债有可能面临去杠杆的风险。