北京丰台区高价地频出 区域楼市将进入高端化

　　截至11月9日，北京共出让41宗楼面价超3万的经营性地块，其中有13宗在丰台；楼面价在5万以上有13宗地块，其中7宗出现在丰台。

　　丰台区也因频频出让高价地，被业内戏称“疯抬”。这7宗高价地将在明年转化为高价楼盘出现在北京市场，那时，丰台也将成为名正言顺高端盘聚集地。

　　虽然高端项目靠价格吸引市场关注，但丰台楼市并非只有豪宅。据克而瑞房价点评网北京机构统计，前十月，丰台区有网签数据的新房项目共49个，仅西宸原著、紫辰院等5个在售项目单价超过4万元/平方米。

　　现阶段，丰台在售楼盘仍以刚需、改善类项目为主，这类房子才是大众的置业目标。动辄售价高达10万元/平方米的房子入市再多，对于普通购房人来说，不过是茶余饭后的谈资。

　　房企为何钟爱丰台

　　北京丰台区最近高价地频出，其中，最吸引人注意的便是，已于上周一出让的南苑乡槐房村和新宫村地块。

　　当天，经过80轮竞价，该地块最终被华润-华侨城-招商联合体以83.4亿元并配建5.7万平方米公租房的代价夺得，折合楼面价5.6万元/平方米，总价位列北京历史第三高。

　　据了解，参与现场竞拍的5家竞买人均为联合体，分别是中粮-天恒-首创、龙湖-保利-首开、华润-华侨城-招商、绿城-九龙仓-平安、中铁建-中铁置业。经过53轮报价，中粮-天恒-首创联合体的报价达到83.4亿元的价格上限。进入公租房面积竞拍阶段，又经过27轮竞公租房面积，最终华润-华侨城-招商联合体以83.4亿元并配建5.7万平方米公租房的代价夺得该地块。

　　这仅是丰台地热的一个缩影，据中原机构首席分析师张大伟介绍：“今年，丰台已成交了4宗地王，这4宗地王吸引26家企业参与，最后拿到地的仅有9家。”

　　丰台豪宅项目西宸原著相关负责人则表示，新晋地王的出现是四环以内土地稀缺的体现，不只一家开发商认可丰台的价值，而是众多开发商都较为认可，因此新地王是市场化的行为，也显示了对城市发展的认可。

　　价格如此高，僧多粥又少，为何房企钟爱丰台土地呢？

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，丰台区发展的落后使得该区域住宅供需长期处于城六区的末尾，甚至不敌部分近郊区域。但是随着北京城区住宅用地的不断减少，住宅市场的不断外扩，丰台区五环内大量可供开发的地域成为土地市场当中最后一批“热土”。

　　据一位不愿透露的姓名的开发商介绍，北京以环形放射状布局，土地供应政策一直也是先出售远的地块，再出售近的地块。位置太远的地块，品质较差的土地，开发商也没有太多兴趣。当大兴南六环外天宫院的房屋销售价格已经到了3万多，丰台南四环的土地自然成为房企们争相抢夺的目标。

　　高端项目借机加速去化

　　借着“高价地”东风，丰台高端项目加速去化。

　　以位于丰台西四环畔的紫辰院为例，截至目前，紫辰院认购额高达21亿元。据了解，紫辰院在2015年上半年的4个单月及1-6月连续实现北京豪宅销冠。

　　近期，随着紫辰院首创“全生命周期、全社交模式、全功能体系”的三全居住模式，使其产品力得到提升，目前售价7万/平方米。据该项目销售负责人，未来楼王售价预计会达到10万，紫辰院把升值空间留给前期业主，不仅获得了客户的认可，其去化较为理想也让其他开发商看到了丰台京西板块的价值潜力。

　　另一高端项目西宸原著平层产品——西宸原著·玉府在蓄客1个月后，于10月24日首期开盘，又创造了10亿元的销售业绩。

　　“樊家村地王产生后，对西宸原著的销售来说看到直接的促进，客户更加认可西三环的区域和产品价值。”上述负责人表示，2014年2月龙湖拿到丰台西局地块时，大家也觉得这个块地很贵，但是今年开盘，别墅和平层产品都受到了市场认可，也让很多开发商认定了丰台板块。

　　在售项目

　　仍以改善为主

　　虽然高端项目在今年的丰台市场大展拳脚，但实际成交最多的仍是领秀·翡翠山、公园懿府这类总价在500万至800万元之间的改善型项目。

　　据克而瑞房价点评网北京机构统计，前十月，丰台区有网签数据的新房项目共49个，仅西宸原著、紫辰院等5个在售项目单价超过4万元/平方米。以槐房西路新开盘的天恒金融街·公园懿府为例，开盘当天销售额10亿元，去化率超8成。据悉，项目将在近日加推88平方米两居，115、129和132平方米三居，均价4-4.2万元/平方米，总价约为450万-500万/套左右。

　　相较于丰台其他区域的零散供应，王佐—青龙湖区域在今年多个项目集中放量，成为丰台销售的热门区域。以位于西山青龙湖板块之内的标杆项目燕西华府别墅为例，10月，以27套，1.9亿勇夺北京10月别墅销冠。从价格上看，总价仅600万起，在动辄千万的西山别墅区堪称绝无仅有。在丰台土地市场屡创新高的背景之下，别墅售价3万元/平方米左右，在北京市场也极其少见。

　　“左手是稀缺的自然资源，右手是稀缺的教育资源，在占有这两大置业者最关心的资源的同时，价格与同一地区、同一产品形态的项目相比，还具有绝对的竞争力，这样的项目频频热销自然是顺理成章。”燕西华府负责人李延杰表示。

　　该区域另一改善类项目领秀·翡翠山截止10月底，已累计去化超10亿元。据该项目相关负责人焦广艳介绍，未来还将推出160、185及225平方米的三、四居房源，预计价格在3万元/平方米。

　　楼市进入

　　“高端化”倒计时

　　目前，区域楼市仍将稳定，但未来在售改善类项目将越来越少，高端项目“井喷式”入市，丰台必将成为新的高端项目聚集地。

　　据克而瑞房价点评网北京机构统计，前十月有网签记录的49个项目中，仅西宸原著、翡翠山等7个项目有新增供应。而这成交的49项目中，成交量低于22套的尾盘项目就有33个。

　　据张大伟预计，今年丰台楼市主要成交在公园懿府、钓云台、紫辰院、西华府、燕西华府、领秀。翡翠山。目前，这六个项目看存量已经不多，特别是最近在地王影响下，去化速度明显加速，也就是说在2016年这一批10万+地王入市的时候，丰台实际可售的中低价商品房已经基本去化完毕，丰台将迎接顶豪集中释放期。

　　本报记者 崔陆鹏 陈静思

　　前10月丰台区主要在售项目

　　项目名称

　　中国铁建·北京山语城

　　领秀·翡翠山

　　燕西华府

　　京投银泰万科西华府

　　紫辰院

　　龙湖西宸原著

　　成交套数

　　142

　　129

　　143

　　493

　　114

　　34

　　成交均价(元/平方米)

　　22976

　　26722

　　28255

　　42113

　　62835

　　92589

　　数据来源：克而瑞房价点评网北京机构