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三四线城市领涨下半年楼市 热点城市涨幅回落明显

2017年06月20日 00:28 来源:经济参考报 参与互动 

  19日,国家统计局发布5月70个大中城市房价变动情况,15个热点城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,其余大中城市房价环比下降或涨幅回落的城市个数有所增加。这意味着,在调控持续两个月后,房价明显企稳。

  业内人士表示,两年前领涨的一二线城市从2017年5月开始逐渐进入调整,楼市分化进入新周期。预计三四线城市领涨今年楼市下半场,而4季度房地产销售数据的涨幅很可能降至个位数,整体市场将出现平稳降温。

  数据 热点城市涨幅回落明显

  统计局数据显示,同比方面,15个城市新建商品住宅价格涨幅均回落,回落幅度在0.5至6.4个百分点之间。从环比看,9个城市新建商品住宅价格下降或持平,5个城市涨幅在0.5%以内。

  交通银行金融研究中心数据显示,5月70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比增长0.75%,较上月涨幅微增0.02个百分点。其中一线城市增速继续大幅下挫,二线与上月增速基本持平,三线城市涨幅继续扩大。房价同比连续第五个月放缓,收窄至9.68%。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,5月,因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现,15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。

  从整体来看,5月70个城市中,新建商品住宅同比涨幅较4月相比有29个城市回落,二手住宅方面,有18个城市较4月回落。

  值得一提的是,一二线城市同比涨幅回落尤其明显。据统计局测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落,5月比4月分别回落2.2和1.7个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落,5月比4月分别回落0.8和0.5个百分点。

  中原地产首席分析师张大伟表示,2015年5月北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比普涨,4个城市环比平均分别上涨3.0%和3.8%,最高涨幅分别为6.7%和6.3%,开启近一轮房价上涨的拉动行情。2016年,二线城市猛涨,成为房价上涨的主要动力,而进入2017年,市场再次出现逆转分化,由三线城市领衔。

  “时隔两年,历史逆转,两年前领涨的一二线城市从2017年5月开始逐渐进入调整,本轮楼市分化进入新周期。”张大伟说。

  5月数据显示,70大中城市中,20个城市涨幅超过1%,4个城市涨幅超过2%。具体来看,蚌埠涨幅环比上涨高达3.4%,北海环比涨幅达3.2%,湛江上涨2.6%,哈尔滨上涨2%。

  张大伟表示,在严格调控下,一二线热点城市楼市全面处于停滞或者下行趋势中,上涨城市基本为三线城市和部分西部二线城市。

  降温 北京二手房率先回落

  需注意的是,5月数据显示,部分地区二手房价格跌幅超过新建住宅。从全国数据看,二手房价格涨幅也明显低于新建住宅。

  从二手房市场来看,北京、天津、石家庄、厦门、秦皇岛、合肥、三亚环比出现下调。北京跌幅第一,下调0.9%,三亚下调0.5%、天津下调0.4%、秦皇岛下调0.2%,厦门下调0.3%,石家庄、合肥下调0.1%。

  张大伟表示,北京二手房价格下调0.9%,历史上第一次成为跌幅第一的城市,从“3·17”调控政策效果看,北京二手房市场全面降温,调控效果开始明显。数据显示,5月,北京合计月内二手房住宅签约仅10801套,而这是最近27个月的最低值。

  亚豪机构市场总监郭毅分析认为,5月新建商品住宅价格环比持平,二手住宅价格环比下跌,这让北京成为这波抑制楼市增长的排头兵。二手市场率先出现价格跳水,并迅速波及新房市场,使得房价上涨势头被抑制,价格走势转为平稳。她预计,年内北京楼市仍将保持成交下行、价格稳中走低的市场趋势。

  张大伟说,整体市场已经出现明显的成交下行,新建商品房住宅市场也已经连续5个月低于3000套。但从价格调整幅度看,买卖双方的博弈依然持续,除个案报价大跌外,没有出现成交价格大幅变动。

  而事实上,除了北京外,整体房地产市场成交也出现明显下降。1至5月,商品房销售面积54820万平方米,同比增长14.3%;商品房销售额43632亿元,增长18.6%。相比去年4月的高点,两项销售指标增速回落幅度分别达22.2个和37.4个百分点。

  交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示,当前调控政策呈现“限购+限贷+限价+限售”的“四位一体”严控状态,各地收紧措施还在陆续推出。随着调控效应持续发酵,更多紧缩政策的出现和调控范围的扩容也将在市场预期之中,目前需求趋于观望,市场成交增速大幅回落。

  风向 “抑泡沫”和“去库存”并行

  “虽然调控政策效果已有显现,但由于部分地区政策执行不严,通过将周围区县纳入统计数据的方法,改变表面数据。因此,泡沫依然在,未来政策严控势头难以改变。”有业内人士表示。

  对此,夏丹说,5月房地产成交和房企到位资金增速继续回落,开发投资增速首次“刹车”。预计下半年,房地产调控政策难有明显松动。

  夏丹认为,未来一方面通过政策性调控抑制购买端口,另一方面通过资金调整投资端口。“去年,银行将信贷资源大量投放到住房按揭贷款上,新增个人房贷占新增贷款的比重曾一度高达39.2%,出现过度扩张倾向。今年金融端‘去杠杆’扼住了房贷失控的苗头,房贷投放额度将在总量控制目标下大幅削减。”

  “同时,叠加市场流动性趋紧下资金成本上升,倒逼银行以提高定价的方式重新调配资产。预计今年个人住房贷款规模和占比双双下降,重点地区首套、二套房贷平均利率将明显上调。”夏丹说。

  在多重压力下,四季度房地产或面临调整。张大伟说,从全国数据看,市场整体涨幅开始加速放缓,虽然三四线城市继续高位运行,但整体涨幅将出现下行。预计2017年4季度房地产销售数据的涨幅很可能降至个位数。整体市场平稳,一二线城市将进入调控政策抑制下的“降温周期”。

  夏丹也表示,前5月开发投资自年初以来首次出现增速回落,房地产投资增速下行趋势确立。

  “商品房成交同比增速下行已满一年,房地产投资在上半年出现的高增长难以为继。销售增速的大幅下滑,必然拖累后续开发投资,金融监管的加强和资金链的不断收紧,也将形成硬约束。预计房地产投资增速将呈现‘先扬后抑’的局面,在二季度高点后即将见顶回落。”夏丹认为。

【编辑:陈海峰】

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