南昌CBD人流稳定消费高 开餐饮快印店有得赚

　　彼之蜜糖，我之砒霜。听说把一家小店开在CBD的写字楼群，有小店主闻之摇头，“房租高，压力太大了”；但一水煮店老板，就曾说希望能够在红谷滩的写字楼群开一家分店，只要位置好，哪怕转让费需要二十余万都可以考虑。

　　一边是高房租、大投入，让小店主望而生畏；一边是稳定人流，可靠回报，使很多投资者愿意尝试。小店开在CBD的写字楼群到底怎么样，请看记者的调查。

　　蜜糖篇

　　午餐时段写字楼群小吃店

　　每分钟都有人进店消费

　　17日，记者调查了某品牌麻辣烫在南昌新开的两家加盟店。

　　A小店开在红谷滩中心区六七栋写字楼中。该写字楼群是南昌最高端的商务办公区，能够容纳万名白领办公。该写字楼群中虽然有商业区，但是商业的发展程度不高。该店月租210元/㎡，面积60平方米，月租合计1.26万元；盘店时无转让费。当日12时至12时30分，有39人进店消费，平均一分钟1.3个人消费。

　　A小店的店主小朱告诉记者，他的店工作日平均进客110人，周末两天进客约70人。小朱称因为刚开了20多天，送外卖还要到月底才能实现，菜品样式和出餐速度也在不断调整中。乐观的小朱认为，调试好了之后，人流量一定还会逐步走高。

　　B小店开在南昌经开区一小区的沿街位置。这家小店辐射的两个高校有在校学生三四万人。不过，两所高校步行前往该店需十来分钟。但受制于其店面外的道路正在维修，使得学生不愿前往店内用餐。所以，该店招揽学生客的主要方式是外卖。另外，该店所在小区拥有住户超过万名。该店月租45元/㎡，面积90平方米，月租合计4050元；无转让费。当日12时至12时30分，只有3人进店消费，店主送外卖8份，平均一分钟0.37个人消费。

　　B小店店主闫先生是外地人，他说，他的店平均一天约40单生意，他把店开在这里就是看中庞大的学生消费群体。可没想到门口一条正在修的路让他的生意不如想象中那么好。当然，闫先生依然看好自己的选址，他说：“等路修好了，门口往来的人流多了，我们的生意就会更好些。”

　　分析

　　写字楼群人流稳定消费高

　　尽管房租贵出了近两倍，但写字楼店仍然可以做到毛利比小区店高一倍。在店主们眼里，把店开在写字楼群究竟有哪些好处？

　　小朱告诉记者，“以前我和同学在八一广场附近开了一家快餐店。但由于道路改造，我们的店被迫关门，最后不得不低价转让，但把店选在红谷滩片区就可以避免修路等突发因素的影响。而在红谷滩片区，也当属写字楼群中的人流最为密集，消费水平也最高。”

　　在另一写字楼群开了第二家店的另一家餐饮店负责人熊老板告诉记者，他选址在写字楼群就是看好其稳定的人流。他的店所在写字楼群可容纳万名白领办公。他深有研究地说：“这个写字楼群将来会有1万人办公，如果按我总结的‘20%的20%’比例，每天400个人到我们店消费，我们就有得赚了。”

　　而且，熊老板还看好写字楼群的成长性。他说：“商业总是在不断发展的，写字楼群的出租率会越来越高，而且随着周边商业的发展，会为写字楼群带来更多的人流。”

　　砒霜篇

　　服装店奢侈品店开了几个月

　　因“亏不起”匆匆关门

　　至此，你可能认为写字楼群里的店就是盈利高。但熊老板坦言，写字楼群里开店，想要回本并不简单。

　　就拿熊老板的店来说。他第一家店选在红谷滩万达广场附近的一小区内，而第二家店选在了写字楼群中。两店面积均在100平方米左右。第一家店的月租金为0.8万元，第二家店的月租金为2.6万元。

　　熊老板说：“一家店如果不能在一年内回本，那么就是开得不算成功的。”同时，熊老板坦陈，自己的第一家店已经完成了一年内回本的目标，但是目前第二家店却难以完成这一目标。

　　而小朱盘下的这家店前身是一家高档服装店，可是店主没开几个月便放弃了。也有人在写字楼群中，开起面积100㎡左右的奢侈品店，但是仅仅开了两个月，因为“亏不起”而匆忙关店。知情人称：“如果这家奢侈品店接着开下去，一年房租就达36万元，加上其他费用，一年亏个三四十万元很正常。”

　　白领消费频次决定成功与否

　　说到前面的高档服装店和奢侈品店均未在写字楼群中生存下去时，一名业内人士告诉记者，尽管写字楼群中有稳定人群，但实际上比不上大型的商业综合体对周围消费者的强大辐射力。一般来说，写字楼群小店的消费人群仅限于在写字楼中办公的人群。而只有关乎白领日常的消费，才有高的消费频次，所以做服装、奢侈品都比较难成功。你可以看到南昌的写字楼群中，95%以上的店都是餐饮店。而如果你选择开一家图文快印店之类的，也是可行的。

　　生意经

　　缜密计算3年能否挣回转让费

　　无论成熟与否的写字楼群商业区，你要开一家店，都要接纳其房租成本。记者了解到，在红谷滩片区，联发广场附近的商业租金较高，一家60㎡的快餐店，要缴2.5万元的月租金，合计416元/㎡。而绿地中央广场面向会展路一面的店面月租也超过400元/㎡。小朱告诉记者，400多元的单价几乎可以说是南昌最贵的租金，“八一广场沃尔玛下面也不过是400多元”。记者了解到，在万达广场金街，月租单价200元左右居多。世茂广场内餐饮店的租金单价也都在200元上下。

　　在写字楼群开店，成本不仅高在月租上，也贵在转让费上。

　　记者以生意人的身份走访了红谷滩写字楼群中的一些店面，询问转让费。绿地中央广场写字楼群一些店的转让费从13万~40万不等。小朱提醒创业者，遇到有转让费的一定要理性算账。小朱说：“现在开店，一般租赁合同是签3~5年的，就算一些投资百万以上的大店，合同期也在10年以内。一般的小店经营3年之后，房东就可以涨房租、收回房子等，对于经营者来说，不稳定因素很多。所以，如果你要盘下一家有转让费的店，一定要缜密计算，在三年内你能不能挣回转让费。如果店家转让的东西很多能够为己所用，你就可以盘下，如果对你完全没用的，你还是不要出大价钱盘一间天价店。”　　（陈烽、信息日报记者刘定乐、实习生魏美美/文）