金辉集团销售薄弱偿债能力低 家族管理遭质疑会被“ST”

　　编者按：近日，金辉集团股份有限公司(已下简称“金辉集团”)披露招股书，此次拟登陆上交所，目前总股本为18亿股，拟发行数量不超过6亿股，计划投入募资60亿元建设重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园及西安金辉世界城上东区四个房地产开发项目。

　　然而，金辉集团在一线城市和强二线如苏州等土地储备偏少，大部分集中在西南二线和江苏的三四线的问题暴露出其土地储存量的短板。而且金辉运营的几个主要项目中，销售都不是很理想。因此，有业内人士甚至担心刚交了招股说明书的公司上市不久，就要戴上“ST”的帽子。

　　加上融资难是很多房企面临的主要问题，而这个问题也出现在了金辉集团身上，虽然很多上市房企同样有着和金辉集团同等的资产负债率，但是金辉集团偿债能力却明显低于行业平均水平。

　　对此，记者以邮件的形式进行采访，但截至发稿没有收到任何回复。

　　土储短板暴露

　　据21世纪经济报道， 金辉地产的短板在于：一线城市和强二线如苏州等土地储备偏少，大部分集中在西南二线和江苏的三四线；其四季度在上海和苏州作了上市前的恶补，但金辉的品牌在这两个城市仍较弱，这也为未来高价抢夺这两个热门城市的地块带来了障碍。

　　在面对房地产行业的波动周期时，闽系房企再度相继活跃在资本市场。今年第一家奔赴挂牌的房企是融信中国(03301.HK)。一个月之后，金辉集团股份有限公司(简称金辉)向证监会递交招股说明书(申报稿)，拟公开发行不超过6亿股股份，计划募资60亿元。

　　同为闵系的正荣集团与融侨集团也在筹备上市；而出于对资本的追求，越来越多房企也开始选择登陆A股。

　　亿翰智库研究总监张化东指出，从拿地与销售来看，近期闽系房企扩张比较快速。其间对于现金流的补充，倒逼企业与资本市场对接。

　　来自第三方机构最新数据显示，全国108家典型房企在2015年融资总规模达13600亿元人民币，规模为2014年同期两倍。融资暴增的主要原因，一是国内融资环境改善，市场发债标准放宽，公司债利率走低；二是房地产销售回暖带来融资信心。

　　一名业内资深人士指出，融信、金辉等在2014年年中开始筹备上市，到了2015年年底就可以推进得比较顺利。他也强调，最主要还是国内资本市场大环境的改变，推助房企扎堆上市。

　　销售不畅 上市或有风险

　　据每日经济新闻报道，对于开发商来说，有钱拿地必然是卖房赚了不少嘛。但事实却是，金辉运营的几个主要项目中，西安世界城上东区的预售率为5%、江苏句容的四季金辉项目总体预售率只有59%(南区预售率只有1%)、成都的金辉悦府总体预售率只有52%、江苏淮安的天鹅湾项目从2013年建造至今预售率只有64%。

　　另外，沈阳的湖畔里项目的总体预售率也仅为55%(二期只有6%)，沈阳房产网的数据就显示，该项目二期从去年9月开始卖，近5个月才卖掉502套中的24套房子。虽然这个楼盘的高层均价才5700元/平，花园洋房也就7300元/平，按照主力户型七八十平米计算，总价最高不到50万，沈阳这样的二线省会城市，很多年轻白领两三年收入就可以买下的。

　　另一边，据说金辉在成都的金辉悦府项目，地处刚需旺盛的高新区，面积也是刚需青睐的中小户型，6000元/平的均价一样卖得不好。

　　有业内人士甚至担心这家刚交了招股说明书的公司上市不久，就要戴上“ST”的帽子。对此，金辉方面回应，销售差是和在那些市场不太好的城市布局有关。金辉的许多项目会集中在长三角是和当地政府给予的优惠政策有关，当时金辉在诸如淮安、句容等地虽然去化率相对慢了些，但由于成本低，因此不会影响公司利润。

　　家族企业管理利弊交错

　　据华夏时报报道，金辉集团预披露文件显示，1996年9月，林定强通过香港金辉投资设立了金辉集团股份有限公司。其中金辉投资持有公司17.28亿股股份，占公司股份总数的96%，为公司控股股东；上海华月实业投资有限公司持股4%。公司实际控制人为林定强，其通过境外企业间接控制金辉集团96%的股份。

　　此次金辉集团IPO拟发行数量不超过6亿股，按上市前总股本18亿股计算，整个林氏家族持股数量将由目前的100%降至上市后的75%，林氏家族控制地位依旧高度稳固。

　　公司6位非独立董事之中，董事林凤英为实际控制人及董事长林定强的配偶，董事林宇为林定强的儿子，董事林茂祺为林凤英的胞兄；公司5位监事之中，监事林茂盛为林凤英的胞弟，监事林熙为林定强胞姐的儿子，监事陈云为林定强胞姐的女儿；公司高级管理人员之中，副总经理翁溯冲为林定强胞姐的配偶。

　　尽管公司已建立起较为完善且有效的公司治理机制，但实际控制人仍可利用表决权，影响公司的经营决策、人事任免等重大事项，对公司及其他股东造成影响，存在一定的实际控制人控制风险。

　　张大伟表示，家族式的企业管理有优点也有缺点，只要做到发挥优势规避弊端就好。总的来说家族式企业有利有弊，房地产行业还是一个初始的、混乱型的行业，现在还在调整过程中。

　　偿债能力弱于行业水平

　　据北京商报报道，融资难是很多房企面临的主要问题，而这个问题也出现在了金辉集团身上，公司每年维持在80%左右的资产负债率远高于行业平均值，虽然很多上市房企同样有着和金辉集团同等的资产负债率，但是金辉集团偿债能力却明显低于行业平均水平。

　　招股书显示，金辉集团流动比率和速动比率都要远低于行业平均水平。以2014年为例，金辉集团流动比率和速动比率分别为1.33和0.27，而行业平均的流动比率和速动比率则分别为1.72和0.4。流动比率和速动比率都是反映一家企业短期偿债能力的数据表现。从这两个数据对比来看可以知道，金辉集团的短期偿债能力相比于行业其他上市公司是属于偏弱的。

　　不过，金辉集团的财务费用率却比较低。财务费用指的是企业通过借债用他人的钱生钱，同时产生一定的财务费用，一般情况下，高额负债大概率产生高额的财务费用，但是在金辉集团身上却并非如此，其2014年的财务费用率仅仅只有0.8%，而当期行业平均的财务费用率则为10.8%。对此有业内人士表示，这或许不能满足公司货币资金的增量需求，就算公司有能力能突破借债的存量，也将继续增大资产负债率，对于金辉集团来说意味着偿债风险加大，所以上市融资是最好出路。