房地产市场“供给侧改革”如何更得民心？

　　【导读】上海土地供应将出现重大调整，面积在100平方米以内的中小套型住房比例将大幅提升。经济之声《央广财经评论》本期关注：房地产市场的“供给侧改革”如何更得民心？

　　 据经济之声《央广财经评论》报道，上海市政府办公厅的最新文件显示，上海的土地供应将出现重大调整，面积在100平方米以内的中小套型住房比例将会大幅提升。通知中说，今后商品住房中中小套型的供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%，轨交站周边区域，比例为80%以上。提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年。

　　集约化使用住房供地能否解决目前紧张的住房供需关系？经济之声特约评论员、房地产专家韩世同认为，作用有限。

　　韩世同：根本上可能还是一个系统化工程，包括保障性住房、市场化的供地结构还有整个市场的住房引导。同时我们也强调这种租赁型产品的开发和运作。

　　2006年，“7090”政策出台，国务院规定，新建商品住房中，90平方米以下的住房必须占到开发建设总面积的70%以上。随着市场供应的增加，这一保证刚需的政策在之后几年逐渐被各个城市遗弃。此后“7090”政策正式终结，去年3月，国土部和住建部签发了楼市新政，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持自住和改善住房需求。

　　解决一线城市房地产供需紧张关系的根本是什么？韩世同说：

　　韩世同：最根本的制度可能还要取决于国家整体的调整，包括土地的财政制度、税收制度以及住房制度等。中央现在也提出来要进一步改革住房制度，包括保障房的覆盖面，以及未来商品房的开发制度可能也要与土地供应等制度密切配合，从而能让它更加满足市场的需求。

　　房地产市场的“供给侧改革”如何更得民心？经济之声特约评论员、著名房产专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚对此进行了分析与解读。

　　经济之声：上海市委书记韩正之前也曾公开表态上海房价过高的原因是“供地不合理”。上海供地哪些方面不合理？

　　丁建刚：这可能是其中的一项因素，但最关键的还是总的供求关系。因为现在有一些不合理的现象，例如内环以内小户型比较少，但这些现象是否一定表明我们的供给非常不合理？实际上“7090”政策导致了大量九十方的积压，上海对于中小户型的定义还稍微灵活，也就是多层是九十方、小高层是九十五方，高层是一百方。我认为这未必能够达到官方所希望的作用和效果。

　　供地的不合理其实有多种表现，不仅仅是小户型偏少，另外，很多城市过去一直是“饥饿式”供地，也就是说，当开发商不太想拿地的时候，它不把地拿出来，然后在开发商回收了大量资金，拿地意愿非常强劲的时候，它再把高价地拿出来。所以除了供地不合理的因素以外，还有时间、结构和区域分布等因素。

　　经济之声：上海的供地量合理吗？

　　丁建刚：上海现在的供求关系还是比较紧张的。所谓的去库存政策并没有涉及到一线城市，北、上、广、深的供求关系比一般的二三线城市紧张很多，所以现在全国房地产市场的差距还是非常大。

　　经济之声：为什么“供地不合理”会导致房价过高？

　　丁建刚：实际上最终还是供求关系以及供求关系所导致的预期决定房价。但是人们的预期会受到其他要素和变量的影响，例如货币政策、税收政策以及人们对房地产市场未来增值保值的预判等。

　　经济之声：有人认为，一线城市小户型增多也未必会起到抑制房价的效果。您怎么看？

　　丁建刚：因为“7090”政策已经运行了将近十年了，直到去年才被陆续解除，所以这条政策与房价没有什么太大的关系。如果我们一定要使用这种有形之手的政策，应该使用的更温和一点。