房地产信托发行再趋活跃 需警惕政策及兑付风险

　　今年以来基建类信托有所降温，地产类信托却趁势而起。用益信托统计数据显示，今年前两月地产信托共成立347.24亿元，占比超过总规模的三成，房地产再度成为信托资金的最主要投向。对此有专家提醒，地产信托今年将面临近2000亿元的兑付高峰，投资者选择时仍不可忽视其兑付风险及诸多政策风险。

　　地产信托

　　今年持续回暖

　　今年房地产信托有明显回暖趋势，据用益信托最新一期信托月报显示，前两月共成立119款房地产信托，募集资金347.24亿元，占比达31.19%，较去年全年21.83%的占比大幅提升。在2月共成立的289款信托产品中，基建类信托占比连续三个月下滑，2月占比仅为20.74%；地产信托共成立52款，募集资金达162.95亿元，同比增长142.8%，占比高达33.98%，较1月29.49%的占比也进一步提升，房地产领域再度成为信托资金的最主要投向。

　　据了解，去年下半年，地产信托的发行呈下滑趋势，每月规模占比基本都在20%左右。对于近期回暖的原因，分析人士表示，随着基建类信托的减少，信托公司又将业务开展的重点转向房地产信托。普益财富研究员范杰则认为，一方面是由于房价出现上涨，交易量有所回升，地产商加大开发的动力比较强；另一方面是季节性因素造成的，信托公司一般会在年初安排较多项目。

　　别被巧立名目的

　　地产信托忽悠

　　北京商报记者查阅了近期发行的产品，发现目前在售的中融信托泰合国际财富中心集合信托、津文1号集合信托、中铁信托优债1327期西安高科尚都项目集合信托、东莞信托恒信－华夏幸福集合信托、方正信托安徽金三角有限集团有限公司贷款集合信托、长安信托泾河建设股权投资集合信托都投向房地产领域。这些产品根据投资金额大小及期限的不同收益率也存在一定差异，收益率在9%-12.7%之间，产品期限以两年为主。

　　投资者很难通过命名就直接辨别这些信托的具体资金投向，经查询，发现它们主要以股权投资、债权投资以及信托贷款的形式将资金投向房地产领域，有的产品介绍甚至未对资金运用情况及担保形式进行明确说明。

　　一位信托业内人士对北京商报记者表示，投资者在选择产品时首先要明确其投向及担保是否充足完善，要让销售人员解释清楚。由于去年不少房地产信托出事，不少投资者对地产信托提高警惕，一些信托公司甚至借助其他一些名目将信托资金曲线投向房地产领域，因此也要避免被这类产品忽悠。

　　地产信托主要面临

　　兑付及政策风险

　　房地产信托项目一般依靠销售回款完成兑付，去年房地产调控逐渐深入，不少地产信托因房地产商资金链告急而陷入兑付危机，如吉信·长白山11号南京联强集合信托未能按期兑付，再如中融信托青岛凯悦中心集合信托计划、中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资信托都因融资方资金紧张而被迫拍卖抵押品。

　　“房地产信托收益率一般高于其他投资领域的信托产品，高收益通常意味着高风险，去年一些地产信托抵押资产遭到拍卖就是最好的例子。”上述信托业内人士还指出，前两年迅猛发行的地产信托也面临集中到期，今年房地产信托面临近2000亿元的兑付高峰，主要集中在二三季度，一些项目甚至会通过借旧还新来完成兑付，所以其中风险不容忽视。

　　对于政策风险，大家不禁想到近期出台的“国五条”，有人认为这是利空出尽，因为信托公司主要看重新房市场，调控二手房市场给地产信托公司新的机会，将有助于进一步推动地产信托回暖。用益信托首席分析师李旸对此分析称，新政对于房地产信托势必会有影响，如果银行贷款受到打压，那么信托公司会迎来新的机会；但如果调控政策继续收紧，整个房地产市场都可能受影响，房地产信托自然会被殃及。