深圳保险企业抢滩养老社区

　　今年国务院明确提出要完善养老服务业的投融资政策，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。记者从深圳市场了解到，一些险企正在加紧研究出台以房养老方案，老年人住房反向抵押养老保险产品最快或在明年一季度正式推出。而更明显的是，部分险企瞄准养老地产的商机，加快了养老社区的拿地和建设步伐。但业内人士称，养老社区并非是块香饽饽，目前面临盈利难的问题。

　　最快明年一季度推以房养老产品

　　中国社科院2013年《中国老龄事业发展报告》显示，2013年我国老年人口数量将达到2.02亿，平均每7人中就有1位老人。报告中预计到2030年，全中国老年人口规模将会“翻一番”，中国将正式进入老龄化时代。

　　今年9月13日，国务院明确提出要完善养老服务业的投融资政策，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。

　　在近日举办的2013中国老龄事业发展高层论坛上，幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏表示，以房养老的实质是一种金融产品。反向抵押养老保险是“以房养老”诸多方式中的一种，指老人拿房子作为抵押，用保险的规范方式把社会上其他保险人的钱拿过来供养这些老人，老人去世才把房子拿回来进行销售或拍卖，再把钱还给其他的投保人。

　　反向抵押方式与卖房养老、租房养老相比，有哪些区别？以一名70岁男性老人为例，若老人的房产价值为500万元，平均预期寿命还有14.8年，通过计算房产增值，扣除掉未来的预支付息，考虑平均寿命等因素，一个月可以拿到27000元，“这种反向抵押方式比卖房养老、租房养老更划算，反向抵押不仅每个月能拿到的钱更多，而且可以继续居住，分享房产增值的收益。”孟晓苏如是说。

　　据悉，老年人住房反向抵押养老保险产品最快或在明年一季度推出。孟晓苏称，“最近得到消息，让我们在12月拿出以房养老方案，明年一季度要把这个产品推出来。”

　　不少保险企业加快养老社区建设

　　今年4月，深圳市发布《深圳市老龄事业发展“十二五”规划》中提出，将探索“以房养老”模式，以化解日益逼近的老龄化社会压力。

　　深圳相对于北上广来说，是个年轻的城市，老龄化的问题没那么明显，但随着几十年的特区建设，最早来深圳做拓荒牛的人群已到退休晚年；不少中、青年人在深圳安家乐业后，也大多把自己的父母接到了深圳，深圳的老龄化也成为一个迫在眉睫的问题。

　　泰康人寿董事长陈东升认为，深圳的消费能力高，随着养老观念的改变，不少高净值人士希望在一个高端养老社区安度晚年，深圳未来对养老社区的市场需求非常大。此外，深圳毗邻港、澳，这个辐射能力不容小觑。

　　正是瞄准了养老地产的商机，不少险企除了推进“以房养老”保险产品，近期更是加快了养老社区的建设。

　　平安人寿董事长丁当近日在公开场合称，该险企正在加紧研究出台以房养老方案。“中国平安今年已宣布将在浙江桐乡开建养生综合养老服务社区，这个社区占地总面积150万平方米，总投资170亿元，未来我们将在养老社区上谋求更大的发展布局。”

　　日前，合众人寿在武汉推出一款保险产品对接养老社区的实物养老保障计划。根据该保障计划，市民可以选择直接租用养老社区，以每月交租金的方式入住，也可以购买相关保险产品获得入住资格。2012年11月初，合众人寿斥资3.7亿拿下沈阳棋盘山13宗土地，其中7块地将用来开发养老社区。

　　作为中国保险业首家获得养老社区投资试点的企业，泰康人寿养老社区战略的推进步伐也在近期加大。除北京昌平社区建设启动之外，上海松江地块、广州萝岗地块也相继成功竞得。最新的消息是，10月30日，泰康已成功拿到上海松江地块二期，社区建筑面积达到22万平方米。此外，泰康人寿近期也推出了与养老社区对接的养老保险产品，客户在购买指定产品达到一定金额后，即可获得入住养老社区的资格。

　　一位险企相关负责人表示，考虑到养老社区入住费用包括房屋租金、养老服务费、医疗费用等，由于国内没有相关社区运营经验，养老服务、医疗费用发生的数量及未来价格水平存在较大不确定性，而房屋租金市场比较成熟，建筑市场价格也比较稳定，因此该险企采取的方案是将房屋租金和保险利益相结合，将传统寿险的未来满期给付升级为现金给付与养老社区租金兑付的双重选择权。

　　观念变化带动养老社区投资热

　　记者了解到，获得一张入住养老社区的门槛并不低，例如，购买泰康人寿养老社区入住资格的缴费起点是200万元，这一笔高昂的费用涵盖了按月领取的年金和一次性领取的生存保险金。

　　在泰康人寿深圳分公司高端理财中心成立的庆典上，记者获悉，虽然费用高企，但深圳高端人群对养老社区依然青睐有加。仅深圳地区，就已有140位高端客户提前购买了套房的入住资格。

　　陈东升告诉记者，泰康人寿在养老地产的战略是未来5—10年，要在中国建10—15个养老社区，每个社区2000—5000人的规模，大概5万张床位。其中，珠三角将以广州、深圳为中心，计划建设两三个养老社区。

　　对此现象，友邦人寿深圳分公司的一位负责人分析认为，我国第一批执行独生子女政策的父母们已开始步入晚年，4-2-1结构下，不少家庭不可能指望“养儿防老”，在这种背景下，就只能“自己来养老”。“以房养老”正是在这种背景下提出来的。其次，一部分高收入群体的养老观念已发生了变化，他们意识到不能单靠政府，也不能单靠子女，而是尽早规划，合理为自己购买各种养老保障，为未来过上有品质的老年生活作准备。

　　这位业内人士指出，随着传统养老观念的改变，购买商业养老保险产品、“以房养老”等各种养老方式逐渐会得到普及，养老社区越来越受到高净值人群的追捧也是必然。

　　养老地产面临盈利难问题

　　险企进军养老地产，更多是为了借地产推广寿险业务，打造一条更完整的产业链。陈东升认为，在中国，养老社区由寿险公司来做最合适，不仅可以大大降低养老社区的融资和运营成本，还将使寿险产业链拉长20年。

　　与传统的地产商相比，寿险企业投资养老社区有三个优势：第一，寿险企业拥有巨大的资金优势；第二，寿险公司具有良好的长期理财能力；第三，保险公司有强大的营销网络，以及养老社区与保险公司产品具有的协同效应。

　　保险企业投资养老地产得益于2009年10月开始施行的新《保险法》，其中允许保险资金在遵循安全性前提下投资不动产。在巨大的市场需求面前，养老地产这块“蛋糕”无疑让险企跃跃欲试。然而，养老地产并非真的就是块香饽饽。

　　首先，养老地产被限定在“只租不售”的范围内。按照保监会规定，险资投资兴建养老社区，不同于房地产商可以通过预售商品房或按揭贷款的形式一次性收回成本，投资细则要求“保险资金投资养老不动产项目，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”的禁令，这让保险商的经营模式只能限定在“只租不售”的范围内。

　　其次，降低养老地产投资回报的另一个因素是公共设施投资。养老地产不完全等同于商业地产，涉及的方面会很广，是一套完整的产业链，包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务，直到日常起居。比如泰康北京的第一个养老社区一期虽然大概只占总体的五分之一，但当2015年客户入住的时候，所有的配套公共设施都要到位。

　　此外，养老社区产业发展需要长期资本市场的配合。泰康人寿董事长陈东升告诉记者，与传统地产不同，养老社区投资规模大，回报期长，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。陈东升称，“养老社区的投资周期很长，完全是吃力不讨好”。

　　平安人寿的一位内部人士也表示，养老社区是个比较漫长的开发过程，完全成熟需要相当长的时间。

　　无论是陈东升，还是其他业内人士，都认识到一个事实，那就是养老社区并非暴利行业。一位长期关注养老地产业的分析人士指出，尽管保险企业出于对投资收益的追求，纷纷进军养老地产，但养老社区跨越盈亏平衡点至少在8年以上。有多少险企能支撑下去，还得看各自的本事和实力。