美政府拟关闭“两房” 整改计划或近期出炉

　　经过数月的谈判，一再被推迟的“两房”改革方案终于有了进展。按照计划，“两房”将被逐步关闭，取而代之的是一家新的政府所有的再保险公司。政府将强制民间贷款公司持有其一定的权益，按照计划，只有在民间资本损失超过10%时，政府担保行为才会启动。换言之，政府只对由“两房”主导的二级抵押贷款市场给予部分支持。知情人士称，该计划目的是为了吸引私人资本重新入市，从而减少政府在抵押贷款债券中的投入。

　　北京时间3月12日凌晨消息，美国国会参议院下属金融委员会通过一项草案，拟对总额为9.9万亿美元的抵押贷款市场进行全面整改。其中，美国抵押贷款融资巨头——房利美和房地美(以下简称“两房”)将被一个新的联邦担保抵押贷款支持债券体系所取代。该体系中，民间债权人将承担至少10%的信贷损失，政府只会在民间债权人承担一定额度的损失后才会提供帮助。目前，参议院的两党议员正在就最后细节进行协商，完成版将在“未来数日”内公布，立法程序有望在年内开启。消息传出后，“两房”股价平均跌幅超过30%。分析人士指出，该草案旨在逐步削弱“两房”在美国住房市场的中心作用，直至完全关闭或彻底私有化，意味着联邦政府将削弱对楼市的支持力度，鼓励更多民间资本进入住房抵押贷款市场。

　　经过数月的谈判，一再被推迟的“两房”改革方案终于有了进展。参议院金融委员会主席蒂姆·约翰森(Tim Johnson)和共和党领袖麦克·克雷珀(Mike Crapo)11日表示，为尽快解决次贷危机后的遗留问题，参议院的两党领袖已就全面整顿抵押贷款市场达成一致。约翰森对此发表声明称：“我们已就一件事情接近达成共识，即当前的住房融资体系从长期看来是无法维持下去的。”克雷珀也表示，目前的模式是由“两房”来为美国将近五分之三的新抵押贷款提供支持，而这两家公司现正处于政府的管制之下，这种模式是“不可接受的”。他指出，上述法案“在向人们提供广泛的抵押贷款可获得能力与保护纳税人免遭损失之间提供了一种平衡。”

　　按照计划，“两房”将被逐步关闭，取而代之的是一家新的政府所有的再保险公司。政府将强制民间贷款公司持有其一定的权益，按照计划，只有在民间资本损失超过10%时，政府担保行为才会启动。换言之，政府只对由“两房”主导的二级抵押贷款市场给予部分支持。此外，报告还将提出按揭业务其他方面的改革措施，包括增强贷方保护；改变抵押贷款服务，以解决该行业无法与还款滞后的贷方合作方面的问题；清理贷款证券化、贷款捆绑销售给投资者的新措施；建立严格的贷款审批标准，要求除首次购房者以外，其他所有购房人必须支付5%的首付等等。知情人士称，该计划目的是为了吸引私人资本重新入市，从而减少政府在抵押贷款债券中的投入。

　　事实上，有关“两房”的改革方案已酝酿许久。作为由美国政府出资创建的住房贷款机构，“两房”诞生于20世纪的大萧条时期，是罗斯福政府为了拯救经济、促进住房市场发展、增加民众住房拥有率而采取的举措，主要业务是购买抵押贷款并证券化，然后在公开市场上出售证券，从而腾出资金用于提供给购房者新的贷款。过去几十年间，“两房”在美国住房市场和经济发展中发挥着至关重要的作用。不过，他们的特殊体制、结构和功能在给予美国住房市场发展有力支持的同时，也给美国经济带来了潜在风险和巨大的损失。伴随着美国房地产泡沫不断膨胀，“两房”不得不降低贷款门槛，致使违约率激增，公司遭受巨亏引发次贷危机，进而演变成波及全球的金融危机。

　　2008年9月7日，“两房”被接管，标志着政府救助正式开启。随后的两三年间，政府一度提高了4000亿美元的救助上限，并一再缓行“两房”改革，直至2011年2月中旬，财政部与住房和城市发展部向国会提交了“改革美国住房金融市场”的报告，标志着“两房”改革被提上议事日程。

　　记者发现，如果根据美国国会研究部2012年9月文件的内容，最初的备选方案与最新版本存在明显出入，大致包括五个选项：重新纳入政府；改造成联邦住房贷款银行；拆分成若干更小的机构；转型为公共机构，由政府收费并担保；政府通过竞标方式发放更多政府支持企业(GSE)执照。然而，由于改革涉及面太广，并且存在结构性改革和周期性经济复苏的矛盾，加上诸多政治因素影响，改革进展缓慢。但从去年开始，由于受益于美国房价上涨、贷款违约率下降、信贷损失拨备大幅减少，“两房”盈利状况大幅改善，因此，政府加快推进了相关改革。

　　那么，考虑到“两房”债券在债券投资领域一直是各国中央银行进行外汇储备投资的重要对象，一旦草案变成立法付诸实施，会否引发市场的新一轮恐慌？对此，有分析指出，如果美国政府能遵循逐步关闭的方式，预计不会对“两房”债市场产生很大影响。

　　首先，“两房”破产与缓慢而有序的关闭具有本质区别，前者比后者要严重得多，况且目前在“两房”盈利状况不断改善的过程中，相关债券的基础资产质量也进一步改善，其违约风险随之下降。其次，“两房”债券中约七成依然被美国国内投资者持有，其中，美联储是绝对的大户，其他债权人也以大型公共基金为主。一旦出现违约，这些机构将遭受巨亏，而美联储用以购买债券的资金最终来源于纳税人，如果处理不当，势必引发国内政局不稳。因此，从这个意义上讲，在“两房”被彻底关闭前，政府势必会妥善处理两个公司的债务，这是基于对本国国民利益的保护。再次，随着“两房”规模缩减，其发行的债券也会减少，尽管美联储正在稳步退出QE，但在彻底退出之前，资产购买还再继续，其中，对“两房”债券的购买量也在继续增加，更何况巴塞尔协议Ⅲ是鼓励银行持有更多政府及其代理债券的，这都会保证市场需求稳定，支持“两房”债的价值。

　　当然，也不能排除随着经济复苏加速，投资者的风险偏好上升，有可能将资金从债市转投股市的情况出现，加之债市泡沫的问题一直为市场所关注，一旦“两房”债的最大买家——美联储彻底停止购买相关债券，债券价值可能会下降。