保障房资金需求巨大 商业银行或大举介入

　　受经济增速放缓、市场总体需求偏弱影响，银行信贷资金可投领域十分有限。在这一背景下，受国家大力支持的保障房建设项目将成信贷投放一个亮点，虽然利润空间有限，但稳定的市场增长空间对银行具有吸引力。

　　政策性金融机构的积极介入将是解决保障房建设资金瓶颈的有效途径。同时，商业银行如选择恰当的运作方式，也会有所作为。

　　记者杨洋从4月1日开始，建行北京分行将其个人首套房贷款利率在8.8折的基础上调整至9折，这已是该分行今年以来的第二次上调。而据记者了解，3月中旬之前该行首套房房贷利率还是8.5折。

　　虽然多家银行已明确表示，房地产信贷政策未做调整，但房地产市场前景的不乐观，还是令商业银行步步收紧房地产行业贷款。而与此同时，国家政策导向对保障性住房的“青睐”或将成为商业银行信贷投放调整的重要依据。一些银行对保障房信贷支持的成功实践有助于商业银行积极介入保障房建设。

　　中国银行国际金融研究所研究员李佩珈表示，受经济增速放缓、市场总体需求偏弱影响，银行信贷资金可投领域十分有限。在这一背景下，受国家大力支持的保障房建设项目将成信贷投放一个亮点，虽然利润空间有限，但稳定的市场增长空间对银行具有吸引力。

　　究竟需要多少钱？

　　2014年是“十二五”规划倒数第二年，也是完成保障房建设目标的关键一年。根据“十二五”规划要求，到2015年末，国家将建设保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)。目前进展的情况是：开工2500万套，其中基本建成1500万套。

　　虽然住建部总经济师冯俊表示，“十二五”期间完成开工3600万套是比较有希望的。但巨大的资金缺口，还是令一些专家产生质疑。有业内专家表示，以2011年为例，根据住建部的测算，按照全部结构完工口径计算，当年开工1000万套保障性住房所需资金为1.3万亿元，其中政府财政投入1700亿元，约占13%。这也意味着超万亿元投入均需要通过银行贷款、发放企业债及其他途径完成。

　　假设我国CPI增速为零，3600万套保障房最少需要资金4.68万亿元。但现有投入已远远超过这一数据，从住建部已公开的数据来看，2012年，保障房建设资金需求为2万亿元；2013年透露的信息是，资金需求将超出2012年。由此可以肯定，现有投入已超5万亿元。一位不愿透露姓名的业内人士表示，3600万套保障房最终所需资金在10万亿元左右。对于这一数据，李佩珈表示赞同。

　　对于资金的可能来源，社科院财政与贸易经济研究所博士高广春认为，保障房具有公共产品性质，因此政府应增加必要的投资，同时也要以政策引导包括信贷资金在内多渠道资金投入。对此，中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇也曾表示，保障房作为一项促进民生的政策性项目，在运用市场化金融手段的同时，有时也需要动用一部分政策性金融的方法来支持，实现保本微利。

　　商业银行仍存顾虑

　　从部分商业银行提供的数据来看，相对于庞大的资金需求来说，保障房开发贷款规模有限。自2011年以来，工行通过发放贷款和承销保障性住房私募债等多种方式，已累计向保障性住房建设提供了超过750亿元的资金支持。建行数据则显示，截至2013年9月末，建行保障房开发贷款余额797.8亿元。

　　对此，李佩珈解释说，商业银行是最大限度追求盈利的金融企业，保障房由于实行政府定价、限价，其投资回报率低，资金回收周期长，贷款抵押及还款来源方面存在不确定性。收益与风险的不匹配导致保障房开发贷款难以形成资金投入和产出的良性循环。此外，商业银行信贷资源有限，又受到存贷比等监管考核指标的制约，因此难以将资金大规模配置到保障性住房建设项目上。

　　某商业银行相关负责人也表示，特别是公租房等依靠租金回笼资金的租赁型保障房，投资回收期长达20年以上，不仅本身风险较大，也需要长时间占用银行信贷资金。

　　值得关注的是，为遵循国家房地产调控的政策导向和自身风险防范的要求，商业银行目前已全面收紧房地产开发类贷款。相关数据显示，2013年房地产开发贷款在银行公司类贷款中的比重较上年末出现普降趋势。考虑到作为房地产开发贷款的一个重要组成部分，在整体收紧趋势下，保障房开发贷款几乎不存在大幅增加的可能。

　　恰当选择运作方式

　　日前召开的国务院常务会议确定，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。

　　对此，李佩珈表示，政策性金融机构的积极介入将是解决保障房建设资金瓶颈的有效途径。同时，商业银行如选择恰当的运作方式，也会有所作为。

　　据记者了解，中德住房储蓄银行(以下简称“中德银行”)便是一家以保障性住房信贷业务为主体的商业银行，其保障房开发贷款产品涵盖了经济适用房开发贷款、限价商品房开发贷款、租赁型经济适用房开发贷款和小城镇建设安居贷款等。

　　由该行提供的信息显示，在天津地区，中德银行保障房开发贷款业务量占比居于同业前列，截至2013年12月31日，保障性住房累计投放金额41.09亿元，占全部投放金额比为60.91%。

　　2013年，中德银行盈利水平大幅提升。李佩珈认为，中德银行成功运转的原因主要是：稳定、长期的存款来源，有效降低融资成本，为盈利创造空间；对不同类型保障房进行细分，收益有所区别；代发公积金贷款等中间业务拓展，增加收入；努力争取政府支持，获得财政补贴。

　　中德银行相关负责人也提到，保障性住房贷款具有贷款单笔金额低、客户收入不确定性大、资信调查成本高等特点，中德银行建立了中低收入居民购房融资样本数据库，深入研究分析该类客户特征。截至2013年末，未出现一笔保障房不良贷款。