保险资金频频举牌地产 转变为战略投资者

　　太阳城是美国著名的退休社区，位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城配备的医院相当于中国的三甲医院，加之齐全的休闲运动场所和针对老年人不同爱好的定位，使太阳城模式成为富裕美国人养老的一个样板

　　在房地产整体承压的当口，保险资金却频频举牌地产公司，他们要讲一个什么样的故事呢？

　　逆境中的“牵手”

　　随着全国房价一季度上涨幅度的明显回落以及部分龙头地产公司一季报的惨淡出炉，唱空地产行业的声音更添了一份底气。而日前几家保险公司的投资动向却令人有些费解，其中较为突出的就是生命人寿与安邦保险在金地“较上了劲儿”。截至4月底，生命人寿披露累计持有金地集团11.1亿股，占公司总股本的24.8%；安邦人寿和安邦财险合计持有金地集团6.7亿股，占公司总股本的15.0%。

　　统计显示，今年一季度，生命人寿、安邦人寿、中国人寿、平安人寿、太平洋人寿等10余家保险公司，成为17家地产股(不包括港股)的前十大股东。其中值得关注的是，仅今年一季度，中国人寿和太平洋人寿分别成为5家、3家地产股的前十大股东。而此前，中国人寿已持有在港交所上市的远洋地产29%股份，位居第一大股东。

　　近日，国泰君安发表的险资举牌地产蓝筹的主题报告认为，保险频频举牌地产公司，彰显了对低估值、高盈利的地产板块的看好。

　　这一行为收到了“立竿见影”的效果。以金地集团股价为例，随着两大险资公开较劲，从4月22日到25日的4个交易日，公司股价区间涨幅高达31.70%，并在4月28日被交易所要求停牌一天。

　　事实上，早在2012年起，保险公司已经有了投资房地产的意向。2013年时曾出现一轮小高潮，包括泰康人寿、新华人寿、太平人寿、合众人寿、幸福人寿等在内的多家保险公司对地产投资的总规模超过百亿元。除了财务投资外，养老产业正是保险公司投资地产业的主要原因。

　　保监会数据显示，2013年保险业总资产8.3万亿元，资金运用余额为7.68万亿元。按照不动产投资占总资产10%的上限估算，险企能调用的资金在数千亿元。

　　拿产业资本来撬动金融资本

　　上述国泰君安主题报告认为，股权分散、资质好、易被举牌和低估蓝筹是两条主要逻辑，依次推荐金融街、深振业、华发股份、金地集团等。而中央财经大学保险学院院长郝演苏则表示：“对于险资抢滩房地产，主要有两方面原因，第一是保险资金运用的出口；第二是保险公司对于养老产业的投资与布局。”

　　随着保监会对于险资投资比例的松绑，将有更多保险资金流入到股市，而目前房地产板块的估值看法有很多不同意见，有的分析认为房地产被低估，仍有很大增值空间，因此投资房地产可以增加险资运用。另一方面，保险公司尤其是寿险公司投资房地产股有双重意义，不仅能参与到房地产开发，还可以向养老产业发展。

　　不久前，保监会还下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，拟在北京、上海、广州和武汉四地开展为期2年的“以房养老”试点。“养老产业在未来的20年、30年发展增速将非常快。”首都经济贸易大学教授庹国柱认为，养老产业作为今后发展重点是毋庸置疑的事，已经有不少大型保险公司开始提前布局，虽然形式各异，但不难看出养老产业作为朝阳产业的趋势。“寿险与养老产业的无缝衔接正是保险公司布局养老产业的关键。”

　　“看好养老地产发展前景是缘由之一，同时这与保险资金的特性有关。”业内人士认为，保险资产特别是寿险资产，其负债时长一般在5到10年，这使保险资金投资偏爱长线项目，以解决保单久期匹配问题。“作为不动产投资之一的房地产，具有投资周期较长，抗通胀风险等特性，契合了保险资金对长期投资项目的需求，这可以在一定程度上帮助险资降低错配风险。”

　　另外，产业资本撬动金融资本的热情正在被点燃。申银万国研究员韩思怡直言，目前，产业资本已改变操作方式，从原来直接投资房地产项目，转为直接购买公司股权以争取公司话语权，并通过提前参加项目获取更高收益的形式。

　　“我们认为，产业资本角色已经明显从财务投资者转变为战略投资者，而且，产业资本进入后将影响股票市场投资者定价思维。”韩思怡称。

　　热潮下的冷思考

　　也有市场人士表示，由产业资本驱动的地产行业整合才刚刚开始。同样，“保险公司投资养老地产也还处于探索阶段。”庹国柱说。

　　“随着中国人口老龄化问题的日益突出，养老险行业的长期需求还具有较大潜力。很多大型险企已经拥有了自己的不动产公司，但是目前这方面的投资还处于探索阶段，且没有公开市场数据。”中诚信国际高级分析师张佳梦强调。

　　从国外的情况来看，保险资金投在不动产行业的结果并不是很令人满意。在英美等国的历史上，开始，各国政府担心包括保险公司在内的金融机构控制房地产业，因而限制各种机构投资房地产的比例；后来，保险资金在房地产行业的投资亏损和管理乱象，又使得保险监管者和保险公司自身产生恐惧。总之，直到今天，美国很多州的法律都对保险公司投资不动产规定了诸多限制，而且保险公司的平均投资比例大大低于法定上限。

　　张佳梦介绍，保险公司参与房地产行业的投资方式有两种：一种是直接投资物业，一种是在二级资本市场投资。“从直接投资物业的方式来看，保监会对此的监管比较严格。从监管导向上，保监会不允许保险公司参与商业地产的炒作，直接投资物业对于保险公司来说主要是为了获取长期稳定的租赁收入、股东贷款收益以及资产增值。”

　　“而在大类资产配置中是否配置不动产，主要是看当期收益率有没有相对吸引力。从现阶段来看，房地产投资收益率相较于目前保险公司的其他可投资品种来看并不具有相对吸引力，如债权投资计划、信托投资等方式的收益率至少保持在6%以上。而从保持资产增值的角度来看，现阶段的房地产市场前景并不明朗，未来增值空间还会有很大的不确定性。因此，总体来看，大型保险公司在不动产投资的配置上还是持审慎稳健态度的，在其总投资资产中的占比仍较低，约在2%至3%的水平。”张佳梦说。

　　而对于第二种投资方式，即从二级市场直接投资房地产公司股票的方式。张佳梦认为，这只是保险公司非常正常的股权投资，和投资其他行业股票没有特别的区别，不应过分解读。“投资动机无非是看好房地产行业股票未来的增值潜力。但在目前的政策环境下，房地产市场短期内并不看好，房价下降，加上银行、信托、资管今年对于房地产资金投放的标准都提高许多，整体行业资金链比较紧张，存在一定的财务风险隐患，因此从行业判断上不是一个入场的良好时点。”

　　“而且，在近两年资本市场仍不乐观的环境下，大部分保险公司的股票投资仓位已经降到历史低点。当然也不排除个别中小保险公司的个体行为，这里面的原因较为复杂，要具体案例具体分析。”张佳梦表示。