楼市持续低迷 房地产私募基金行业上演大洗牌

　　随着三、四线城市楼市出现拐点，以及地方政府纷纷救市，上月央行曾给出“窗口指导”，要求差别化住房贷款政策以保障个人房贷的发放。但由于房地产开发贷尚未放开，市场流动性依然偏紧致使楼市持续低迷。而曾被地产商视作缓解资金之渴的房地产私募基金行业，面对今明两年或出现的兑付高峰，现状堪忧，风险集中爆发的时刻即将来临。部分私募基金重新调整市场策略；另一些小规模基金则索性被“扫地出门”。这场因楼市深度调整而带来的行业大洗牌正在上演。

　　募集成本高启行业风险加剧

　　近年，受房地产市场宏观调控影响，房企融资渠道收紧并将注意力转向多样化融资策略，房地产私募基金由此赢得了蓬勃生长的机遇。2013年，房地产贷款增速在历时两年的受限后，终于迎来小幅回升，但曾作为房地产商最重要融资来源的银行开发贷款，其占比却持续下滑。商业银行对于房地产开发贷款的态度保持谨慎，一直在按照监管的要求实施限额管理。以中国工商银行为例，其2013年年报显示，2013年工商银行的房地产贷款项目金额减少了38.85亿元，同比下降0.7%；而且2013年工商银行对整个房地产业的贷款也减少了236.01亿元。就在地产开发贷增速放缓的去年，房地产私募基金的规模发生了一次爆发性增长。据清科研究中心发布的《2013年中国私募房地产投资基金年度研究报告》显示，2013年新募房地产基金数量继续保持了2012年以来的增长趋势，同比增幅超过40%，总量达132只；从披露的募资金额看，2013年的募资金额较2012年有较大幅度增长，幅度达79.1%，募资总额达106.67亿美元。

　　清科研究中心分析师表示，截至去年9月，国内房地产私募基金的收益率平均为20%，即：地产商向房地产私募基金融资的平均成本为20.0%左右。如此高昂的融资成本在前些年楼市快速上涨的黄金时代，或许会轻易被利润覆盖。但进入2014年以来，房地产成交量价齐跌，楼市黄金年代的终结已是板上钉钉。从库存来看，上海易居房地产研究院发布的《5月份新建商品住宅库存报告》显示，截至5月底，35个城市新建商品住宅库存再创历史新高，新建商品住宅存销比指标在继续恶化。从销售情况看，据国家统计局最新公布，今年前5个月商品房销售面积及销售额已连续下降了4个月，商品房销售面积同比下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点，商品房销售额下降8.5%。特别是进入六月之后，一线城市部分楼盘的降价更加速了市场看跌楼市的预期。面对看跌的市场预期，销售疲软导致的回款迟滞与昂贵的融资成本，行业风险在房地产私募基金业界也基本达成共识。

　　变换策略应对楼市新格局

　　建银精瑞资本副总裁刘东此前表示，今年肯定会在一定程度上爆发房地产基金产品兑付风险。而长富汇银投资基金管理(北京)有限公司总裁张保国也曾阐述“目前来看项目的流动性风险一定存在，国内的房地产私募基金周期较短，一般约为2至3年。今年和明年是房地产私募基金风险的集中爆发期。”而那些因银行贷款碰壁而转战高利房地产私募基金的高杠杆企业，资金链出现问题成了早晚的事。一些风险事件已经发生：财通基金子公司财通资产在去年12月17日和30日分别发行的两期光耀扬州全球候鸟度假地资管计划，因债务人光耀地产的资金链断裂陷入兑付危机。

　　当前，房地产私募基金行业整体变得更为小心翼翼。据多位房地产基金人士的消息，2014年房地产基金行业数量同比有所减少，部分三、四线城市的项目已经暂停。长富汇银总裁张保国坦言“公司已经在项目风险控制上更加谨慎，而且尽可能选择和大的开发商合作。虽然三四线城市也有较稳定的投资机会，但现阶段由于各基金公司收紧房地产融资项目，使得可投项目数量大大增加，公司便取消了所有三线以下城市的投资。”一家国有房地产基金人士也表示，现阶段公司对三四线城市绝对不投，一二线城市也投给有较高资金实力水平的房地产企业，甚至只给获得银行贷款的企业投资，完全避开高杠杆企业。一家外企基金人士透露，2012年他们设立了8支房地产项目，2013年设立项目高达14支，但今年项目数预计仅会设立4支。据了解私募地产基金嘉实房地产已经停止了拟推出的“嘉实房地产投资中国综合回报基金”募资计划，嘉实房地产将暂停投资中国楼市。

　　在这轮楼市调整期，各房地产私募基金纷纷变换策略以应对未来楼市新格局，行业大洗牌也在悄然进行中。在谈到行业未来发展趋势时，张宝国表示，目前中国的房地产私募基金大多采用债权投资的运作方式，即最简单地依靠抵押或担保，然后放款的方式，与银行贷款区别不大。这和国外主流的房地产基金的股权投资或是债股结合等更为主动的运作模式存在差距。兑付高峰形势下，那些缺乏周期性判断和运作的房地产基金，因踏错节拍，将面临整个市场系统性风险。而那些能够预判市场走向并进行周期性运作和产品创新的房地产基金将会脱颖而出。因此，前瞻研判与周期性运作能力对房地产私募基金而言显得空前重要。从长期来看，中国的房地产市场还有很大需求，作为房企融资的重要补充渠道，私募房地产基金未来的市场化、专业化、品牌化更强，集中度将会大大提升。