商品房“回购销售” 是促销还是融资？

　　“3年后以原价的120%回购”，“5年后以140%回购”……

　　专家提醒，购房者为回购而买房，就需要承担开发商经营不善风险。

　　“我们给你免费住5年，5年后如果不想要了，可以把房子卖给我们，我们给你原房价的140%。”这是杭州余杭区依山郡楼盘推出的促销宣传，其背后是多次宣称不会涉足房地产项目的杉杉集团。

　　无独有偶，近日德信地产与凯银投资在温州推出“三年无理由120%回购”购房保障计划，也成为温州楼市近期的热点之一。

　　当各大开发商使尽浑身解数卖房子的时候，“住宅回购”的出现更撩动了买房人神经。而在目前房地产市场面临下行压力之时，杉杉集团许诺5年后以原价的140%回购，德信则打出3年120%回购，究竟靠不靠谱？

　　开发商以金融理念卖房

　　据了解，杉杉的项目是位于杭州市余杭区径山镇的依山郡，此前的开发商为恒和集团，早在2008年前后，恒和集团就开始介入项目的开发与销售，但由于此前交通等条件尚未完善，项目消化并不理想。

　　近日，记者以购房者身份拨通了依山郡的售楼处电话。销售人员谢小姐告诉记者，回购活动仅限于6月，适用回购政策的是100余套精装修公寓，目前为止已经卖出三分之二，现在要买的话，只剩下57平方米的房源。

　　“其实还是很合算的，如果你用40万买下一套，我们开发商回购后，你就净赚16万。当然我们会跟你签订5年回购合同，让消费者买得安心。”谢小姐告诉记者，回购项目推出后，6月1日开始的3天时间里到访人数达1000多人，接到电话500个，更出现了多台POS机一度被刷爆的情况。

　　而温州市场出现的“三年无理由120%回购”购房保障计划，涉及温州德信地产旗下的湖滨1号、爱琴海岸、柏林公馆三个楼盘的新房源。

　　据介绍，购房者购买上述楼盘新房源之后，全款到账3年之后，客户可以选择无理由退房，其合作方凯银投资可按照《商品房买卖合同》房屋总价的120%进行回购，且承担所有过户税费。与此同时，德信控股集团为该计划提供全程的担保服务。

　　规则

　　如果兑现，比存银行划算

　　融入了金融思维的房子，现在看起来更像是一个理财产品。对回购计划感兴趣的购房者，更关注的是实实在在的收益。

　　那么，这种住宅回购方法对于购房者来说，到底划不划算呢？

　　有网友以依山郡提出的以5年140%的回购价格为例，算了一笔账——

　　以此次主要在售的57平方米户型、均价7000元/平方米、首套房首付3成、商业贷款5年为例，房源总价为39.9万元；

　　首付款三成的话，为11.97万元；

　　首套房购房契税约1.5%，为5985元；

　　商业贷款余额为27.93万元。按照基准利率计算，5年商业贷款总额为32.7105万元。

　　如此一加，购房者共计为房款支出45.279万元。

　　如果5年后以原价140%回购，业主将得到总金额55.86万元；回购交易契税支出为8334.1125元，根据回购过程中产生的费用和开发商对半承担的规定，再扣除4167元，最后收益为9.3万多元。

　　而将购房的首付房款存5年定期后的利息为31271.63元，将月供5451.75元零存整取5年后的利息为27435.93元，合计总收益为58707.56元。

　　“相比之下，回购收益比存银行划算不少，首付款付得越多则收益越高。”有网友这样说。

　　三五年后，企业有能力兑现吗？

　　有消费者质疑，5年后的事难以说清，万一出现风险，“140%回购政策”该如何兑现？

　　对此，依山郡项目相关负责人认为，此前售出的房源以及后续待开发的别墅产品，均不在此次回购范围内，参与回购的这100多套房源的货值只有4000多万元，不会构成负担。推行上述回购政策，一是开发商对其项目以及后市预期具备信心，其二则是目前很多购房者处于观望中，希望通过该措施重塑购房者信心，带动成交。

　　而德信地产温州城市公司负责人则解释：“此次保值计划由德信控股集团全程担保，安全问题是有保障的。”

　　质疑

　　如果企业跑路，找谁去要钱？

　　有人依旧持质疑态度。

　　“80后”、在杭州某银行工作的王先生表示自己不会买，“不管签合同也好，担保也好，要是5年后跑路了，我找谁要钱去？但不管怎样，杉杉太聪明了，按照5年后回购的方法，实际是年息7%的融资成本。反过来说，只要5年后房价跌幅小于40%，杉杉就不亏本。”

　　当记者采访一位开办服装企业的“70后”李先生时，他笑着说：“这是变相融资，5年40%，也就是说一年不到10%的利息。现在房地产资金成本不止40%。这就是资金链紧，销售业绩下滑而搞出来的快速促销回笼资金的噱头。”

　　不过，李先生认为，5年后的事谁都说不准，“5年后如果房价还坚挺，那房产公司肯定会兑现承诺，如果到时房价暴跌了，那这家公司估计也可能倒闭了，现在买了他们房子的人也只能哭了。”

　　千万不要为了回购而买房

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭在他实名认证的微博上对杉杉集团的“住宅回购”项目这样评价：“假如保证5年后杉杉不会倒闭，如果出于自住需求，是可以买此楼盘的。这叫‘保价计划’，2008年上海也出现过。另外，目前中国房地产的竞争格局，已不适合外行新进入了。否则，很可能：淘金不成，反断其腕！”

　　房地产资深策划人、双赢置业营销机构总经理章惠芳在接受记者采访时说，对于这样的住宅回购情况，企业为了融资只是一方面，更多的其实是一种销售手段。

　　章惠芳拿依山郡举例，因为该房源的地理位置较偏僻，本身的关注度不高，销售情况并不理想，“当然房地产商也可以进行降价销售，但是现在的市场情况这种促销方式效果不大，现在的消费者更关注于房子的未来发展，而这种回购的方式恰好打消了消费者担忧几年后房价下跌的忧虑。”

　　不过，章惠芳也提出，很多消费者担心5年时间变数太多，房产商会不会跑路等情况，谁也不能保证就不会发生。她提醒消费者：“千万不要为了回购而买房，只有自己本来就有需求，再关注一下价格是否合理，然后恰好遇上回购的项目，才能下订单。不然，谁都不愿意只为一个‘回购’政策，5年后一直在维权中度过吧？” (庄郑悦)