郁慕湛：邮储银行发行住房贷款证券的意义

　　经济人

　　郁慕湛专栏

　　中国邮政储蓄银行上周二在全国银行间债券市场发行“邮元2014年第一期个人住房贷款证券化产品”。上周三邮储银行称发行的68亿元人民币的住房抵押贷款支持证券获得了1.25倍的超额认购。一些投资者将中国邮政储蓄银行发行的这批债券视为中央政府对低迷楼市的支持。

　　邮储银行此次发行的个人住房贷款证券化产品，是国内首例采取延迟变更抵押权登记的产品，也是2007年后我国首笔在银行间债券市场登陆的个人住房贷款支持证券化产品，更是2012年资产证券化试点重启以来的第一笔以个人住房贷款作为基础资产的证券化产品。

　　2007年我国停止住房贷款资产证券化产品的试点工作，是因为当时正遇由美国次贷危机引起的全球金融海啸。今天邮储银行发行个人住房贷款证券化产品，是否表明一方面我国当前楼市下跌，需要救市；另一方面金融风暴已过，住房贷款的金融衍生品风险不再了呢？

　　我认为，不然。

　　当前中国楼市的确在下行。今年上半年全国住房销售下降9.2%，而70个大中城市的房价在6月份连续第二个月下滑。在这种形势下，任何商业银行在发放住房贷款时必然显得十分谨慎。可是，邮储银行发行个人住房贷款证券化产品，其承销对象都是些商业银行和大型券商。这似乎与楼市没有直接的关系。当然，该笔68亿元的住房抵押贷款证券的发行，一定程度增加了流动性，不过这不意味着商业银行发放住房贷款就会手松了。因为楼市下跌的风险仍然存在，就是邮储银行发行个人住房抵押贷款支持证券，所能引起的楼市的心理影响也是十分有限的。

　　如果说邮储银行发行这笔个人住房抵押贷款支持证券受到政府暗示明示，那么我认为更确切地说，邮储银行是在响应去年以来国务院重新开展资产证券化试点工作，以及响应国务院提出的“盘活存量、用好增量”的要求。

　　邮储银行也是商业银行，发行个人住房抵押贷款支持证券的基本目的是有利可图，当然风险仍存。

　　中国个人住房抵押贷款的风险远低于美国的次贷，比起欧美大多数国家的房贷也安全得多。因为本质上中国人比欧美人更不愿冒险，不愿意进行没有把握的贷款。而邮储银行这次发行住房贷款资产证券化产品，首先选择的是在我国信贷资产规模中占比12.5%的个人住房贷款，其风险相对其他信贷资产要小，但总规模不小，有利可图。其次，它选择的基础资产大部分在一二线城市，单笔贷款资金金额小，基本属于刚需购房客户，且抵押完备可靠，抵押物市场价值平均达到贷款的一倍以上。

　　当然任何资产证券化产品不可能没有风险。邮储银行的这单生意最大的风险在于，因为楼市楼价剧烈波动而使借款人提前偿还住房按揭。不过，这种情况发生的可能很小，因为一线城市楼价下跌的迹象目前还很少见到，且商业银行发放个人住房按揭的时候，大部分都规定提前还贷的利息付出并不能减少多少。所以邮储银行的这单生意的资金池中的现金流不大会发生大的不稳定状态。

　　反过来，从住房长期按揭贷款的角度看，邮储银行这笔个人住房抵押贷款支持证券，可以相对稳定楼市楼价。当然，此类住房金融衍生品是不能无限扩大和不计基础资产对象的，譬如，贷款炒楼或者没有能力还贷的住房贷款，即不适宜发行住房抵押贷款支持证券。

　　邮储银行本次发行的个人住房抵押贷款支持证券，更大的意义在于，可以促进我国资产证券化，尤其是促进盘活大量存在于银行资产负债表中的长期限贷款资产。(作者系财经评论人)