七折下限难兑现 银行首套房贷利率优惠幅度有限

　　有媒体报道称，工行、农行已率先响应监管部门房贷新政，从10月8日起执行新的细则。内容包括：购房者名下无房或一套住房，无贷款，可认定为首套；首付三成，利率8.5折等。而截至记者发稿时，工行、农行均未对上述传闻进行回应。

　　工行北京市海淀区某支行负责人明确向记者表示，目前暂未收到房贷调整通知；记者从建行北京某支行也了解到，该行房贷首付比例和利率仍按照原有政策执行。不过也有银行表示，正在研究制定新的房贷政策，近日便将推出。

　　银行对信贷政策的调整源自金融监管部门的要求。9月30日，央行、银监会联合发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知，明确表示对拥有一套住房并已结清相应贷款的家庭，再次申请贷款购房仍按首套房执行。通知强调，家庭首套房的最低首付比例为30%，利率下限为基准利率的0.7倍。这也引起外界广泛关注。

　　多位业内人士向记者表示，监管部门放松“首套房”认定标准释放出强烈“托市”信号。“托市”信号给房地产开发企业注入一剂“强心剂”。近日，绿城、恒大等多家龙头房企“涨价的内部通知”已在网上开始流传。对此，虽有房企予以辟谣，但现实情况却并非如此。十一期间，北京丰台某新开楼盘销售人员向记者透露，不仅原有“一万抵三万”优惠政策已取消，价格还有可能上涨。

　　中行国际金融研究所宏观研究员李佩珈表示，此次信贷政策的调整为住房需求的平稳释放开启时间窗口。考虑到限贷政策是在此前房价过快上涨的背景下推出，所以在房价涨幅趋于平稳时期，放松或退出限贷更有助于房地产调控向市场手段让渡。她同时强调，即便限贷放松，已处高位的房地产市场上行空间也不会太大，房价更不可能出现大幅反弹。

　　社科院研究生院客座教授苑德军更是认为，房地产市场下行趋势难以改变。在供求关系已发生明显转变的情况下，限购、限贷的放松难以扭转悲观的市场预期。

　　事实上，市场普遍认为，包括“首套房贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍”在内的信贷政策部分放松指标难以真正落地。

　　据了解，目前5年期以上贷款基准利率为6.55%，7折以后是4.585%；同时5年期定期存款利率为4.75%，多数银行为吸收存款，均执行上浮10%，即5.225%的利率政策。从上述数据不难发现，银行如执行7折首套房贷款政策就意味着亏损。苑德军说，目前银行实际无法兑现下限7折的贷款利率，从利润核算角度，房贷利率下限应维持在9折。

　　多位专家也赞同这一观点：首套房贷利率今后或有所下降，但下降幅度有限。对比不难发现，首套房7折以后的商业贷款利率已接近带有公益性质的公积金贷款利率。而记者在采访多家银行后发现，目前包括建行在内的大多数银行机构对首套房执行基准利率；招商银行、中信银行等少数几家有优惠措施的银行执行的贷款利率也多为9折或9.5折，同时贷款条件较为苛刻。

　　苑德军还认为，更为关键的是，银行对房地产市场的态度已经发生转变，在今后房价继续走低的情况下，防范风险将成为银行的首要任务。

　　“首套房”认定标准的放松也引来人们对投资、投机性需求再次入市的担心。如根据最新出台的规定：在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房的，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素，审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。李佩珈也承认，从政策操作层面来看，限购和限贷的同步放松确实让市场投机空间再现，但从获利角度来看，房价继续上涨空间较小，这将在很大程度上抑制这部分需求。

　　对于未来房地产市场的走向，一些专家认为，现有政策所发挥的整体托市作用有限，房地产市场走向不会发生大的变化。不过现有政策或有助于三四线城市加快消化库存。记者杨洋