25亿元公募债支持公租房 已进行4场成功“路演”

　　本报记者 耿诺

　　搬到新址之后，市保障房建设投资中心窗外就是本市首个跨区选房的公租房——远洋沁山水。

　　2011年12月，这个公租房项目竣工。至今，市保障房建设投资中心旗下的公租房项目，已经从当初的一个，变成了如今的40多个。这些小区，为2万多户家庭解决了居住难题。

　　房源有了，资金如何聚集起来支持房源建设收购？记者昨日从市保障房建设投资中心获悉，一笔共计25亿元的15年期公募债券近日成功发行，将为6个公租房小区补充建设、收购和运营资金。而这一次“开源”，在国内首次打开了公租房利用公募债的融资新渠道。

　　4场成功的“路演”

　　和股票上市一样，公租房项目要想找到合适的投资者，也需要通过“路演”推销自己。

　　“北京的公租房怎么实现可持续运营？市保障房建设投资中心怎么防控风险？”9月29日，在中信银行总部的一间小会议室中，中信银行投资部、理财部负责人抛出一连串问题。

　　“市财政投入是其中一部分，另一部分靠社会融资。中心设置抵押担保，支持的委托贷款项目，都属于销售型保障房，保证稳定回款渠道。”桌对面，市保障房建设投资中心投融资管理部部长薛梅应答如流。

　　“公租房的建设和收购成本是多少？租金怎么提价？”中信银行业务人员继续追问，甚至有些咄咄逼人。

　　“平均成本每平方米8000元，是周边房产价格的三分之一甚至不到三分之一。租金3年增长率10%。”薛梅面带微笑，将剑气化于无形。

　　按规定，一家企业要想通过公募渠道融资，首先要提供3年的财务报表。今年3月，市保障房建设投资中心终于拥有了这样的身份，随即向银行及各类投资机构展开了“路演”攻势。

　　继中信之后，薛梅和同事又走访了中国人寿、华夏银行等机构，接连4场成功的“路演”，让市保障房建设投资中心有了底。根据最后投标结果，中信银行一家就投入了7亿元，通过公募渠道支持北京市公租房建设。

　　31家企业的垂青

　　10月，中债网上出现了一条不长的信息——北京市保障房建设投资中心发行公募债券。

　　这条消息足够重磅。要知道，内地从来没有专门为公租房发过公募债。31家企业伸出了橄榄枝，纷纷报出了自己能够给出的资金和利率。

　　和银行贷款相比，公募债的利率一般更低，对于募集人来说更省钱。但对于银行和其他机构来说，为什么要降低自己的利润率呢？

　　“从投资角度讲，北京市的公租房算优良资产。”一位参与其中的企业投资部负责人说，和其他固定资产相比，房产更容易变现。而且市保障房建设投资中心的自建项目全都采用住宅产业化方法施工，其结构及装修质量和其他住宅相比，有“飞跃性的提升”。

　　公租房公募债的境内第一单，就在10月14日揭开了争夺大幕。最终，23家投资机构成为了合格投资人，市保障房建设投资中心获得了15年期年利率为5.3%的资金，低于基准利率16%；如果平摊到持有的公租房项目中，每平方米每月的运营成本就降低了7至8元钱。

　　6个公租小区的可持续运营

　　上周六，朝阳区常营三期剩余地块的公租房用地使用权刚刚在市国土局网站上完成了划拨公示。这宗位于朝阳北路与管庄路交会处东南角核心地块的土地，将建设公租房、学校和机关团体用房。

　　而与公示同步的，是市保障房建设投资中心已经为这个项目募集到了4亿元资金。

　　在市保障房建设投资中心的大账本上，常营三期剩余地块公租房项目一共需要7.1亿元的资金注入；而这次募集的25亿元中，4亿元将会专门供应给这处公租房。

　　位于大兴西红门和丰台新发地市场中间的中央批发市场剩余用地公租房项目共需要4.4亿元，目前已经募集到2亿元；位于马驹桥物流B东地块的公租房项目需要10.8亿元，目前已经募集到5亿元；房山高教园公租房项目共需要12.4亿元资金，目前已经募集到5亿元；海淀温泉C03公租房项目需要5.9亿元，已经有3亿元资金注入；就连需要资金量最少的通州梨园镇公租房，也有1亿元资金注入……这25亿元资金中，将有20亿元直接支持公租房建设与收购，另外5亿元直接用于补充运营资金。

　　25亿元，这样大一笔钱，也就占到开发6个公租房小区资金量的一半。另外一半资金怎么办？

　　薛梅透露，另一半资金将来自市财政每年30亿元到40亿元的注资，来自银行授信，来自更广阔的发债和中期票据领域。数据显示，目前市保障房建设投资中心能够调动的资金已经达到400亿元，这将为“十二五”期间15万套公租房供应目标的完成提供强大的资金支持。