降息叠加“房贷新政”拉低利率水平

　　日前，互联网金融搜索平台融360发布《2014年中国房贷市场11月报告》显示，以一线城市为代表，11月份全国多数城市房贷利率一降再降，创年内最低水平。央行11月21日宣布降息，相当于一步到位将所有银行贷款利率打九四折，全面拉低房贷市场利率水平。

　　业内专家分析认为，在9月底央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》房贷新政之后，央行此次又降低贷款和存款基准利率，其产生的市场效应将进一步降低房贷利率水平，并增强刚需购房者信心，有助于稳定住房消费，为年内和明年经济稳定增长提供动力。

　　融360报告显示，房贷平均利率已连降5个月，创年内新低。2014年下半年，各地救市呼声高潮迭起，房贷松绑态势与救市进程保持一致。全国首套房贷款平均利率在6月份达到峰值后，开始掉头下跌，11月份已跌至年内最低水平。受央行降息影响，12月份平均利率再创新低已成定局。

　　房贷新政在11月份发生的效应持续发酵，全国提供优惠利率的银行数量呈现快速增长，高达129家，优惠占比达26%，创2014年新高。从分布来看，优惠利率主要集中在北、上、广、深，共57家银行，接近优惠利率银行的半数。

　　另外，南京、杭州、无锡等几个热点二线城市，利率降势明显，利率水平逼近一线城市。其中，南京、杭州平均利率已降至九六折左右，明显低于广州和深圳。

　　上述报告显示，11个城市现九折优惠利率，但普遍设立了门槛。截至11月20日，融360统计数据显示，11月份，九折利率优惠开始大面积铺开，在32个重点城市中，有11座城市出现九折利率优惠。其中，北京提供九折利率的银行由上月的6家增加至10家；天津依然是两家；哈尔滨、广州、成都、南京、大连、南宁、苏州、宁波、无锡各有一家。

　　但是，从优惠利率附加的条件来看，银行无一例外地设置了门槛，多数要求贷款客户为优质客户。相比外资银行简单、透明地以贷款额度的多少划分利率的做法，国内银行对“优质客户”没有明确的界定标准，最终解释权在银行手中。

　　总体来看，全国城市最低优惠利率呈现下行趋势，优惠力度和范围都在进一步扩大。受央行降息影响，基准利率相比降息前约打了九四折，如果银行未来仍然提供九折优惠，那么相当于在九四折的基础上再打九折，约合八五折，这意味着房贷利率水平将重回八五折时代。

　　融360信贷专家预计，央行年内仍然会使用MLF(中期借贷便利)、PSL(抵押补充贷款)等工具向市场注入流动性，以缓解市场资金紧张局面。但在央行降息促使所有银行提供“优惠利率”后，年内各银行进一步下调房贷利率的概率较小，甚至有部分银行会因为市场资金面偏紧和房贷收益偏低，减少原有优惠幅度，严格审批条件，使九折及以下优惠利率名存实亡。而房贷利率进一步下浮，预计要到明年年初才能出现，最低优惠利率有望降至九折或以下。

　　国家统计局发布的10月份70个大中城市房价数据显示，新建商品住宅与上月相比价格下降的有69个，持平的有1个。同比价格下降的有67个，上涨的有3个。虽然房价呈现环比降幅继续收窄的特点与实行两个月的房贷新政释放的效应有一定关系，但是全国楼市调整的趋势没有改变。央行及时推出降息举措，在一定程度上有助于巩固前期政策的积极效果，并引导房贷利率继续下行，有助于刺激购房和投资房产的需求，稳定住房消费、扩大内需。

　　10月29日召开的国务院常务会议，在部署推进消费扩大和升级时明确提出了“稳定住房消费”的要求。业内人士分析认为，这无疑给地方大力推出救市措施和部委出台相关政策提供了坚实后盾，同时也将提振楼市信心。

　　从各地纷纷取消限购和松绑限贷，到监管部门推出房贷新政、住建部出台公积金新政，再到北京、上海相继调整普通住宅标准，透露出明显的稳定楼市信号。特别是京、沪的托市举措及央行降息，更加确认了一个重要风向标，即相关部门已由支持楼市市场化，开始转向与地方政府一起促进住房消费。

　　在促进住房消费和高库存压力双重背景之下，二三线城市将不再仅仅满足于支持首套房和改善性住房需求，调控政策将倾向于支持拥有多套住房者购房。但由于库存量较大，二三线城市楼市仍将延续较长时间的调整期。